”Varning till bostadsrättsföreningar: kolla era fakturor”

 Bloggen har tyvärr legat nere ett tag. Anledningen är att vår bostadsrättsförening har haft en seg och ganska jobbig tvist med Riksbyggen – något som förhoppningsvis börjar närma sig sitt slut nu. Efter att vi i föreningen upplevt flera allvarliga avsteg från avtalet valde vi till slut att häva det. Riksbyggen är ju en stor aktör i Sverige med över 4 000 bostadsrättsföreningar som kunder, så att säga upp ett avtal med dem är inget man gör lättvindigt.

Hur allt började

Det som till slut fick bägaren att rinna över var när jag – efter alldeles för lång tid – upptäckte att vår prismodell för snöröjning hade ändrats, utan att vi i bostadsrättsföreningen hade godkänt det. Kostnaden för snöröjningen steg från cirka 26 000 kronor 2022 till ungefär 73 000 kronor 2023, och det fortsatte ligga på en mycket högre nivå även året därpå.

Länge förstod jag inte varför. Först när jag gick igenom gamla fakturor under 2025 såg jag vad som hade hänt: prismodellen hade ändrats från timdebitering till “pris per gång”.

Tidigare betalade vi till exempel 425 kronor för 30 minuters sandning per gång. Från 2023 blev det 950 kronor varje gång, oavsett tid. Samma sak med snöflyttning – tidigare 425 kronor, sedan 950 kronor under den nya benämningen “snöplog”.

Andra typer av arbeten debiterades fortfarande per timme, så det var uppenbart att något hade ändrats just kring snöröjningen.

När jag räknade på allt uppskattade jag att föreningen kan ha betalat upp till 73 000 kronor mer än vi borde ha gjort under åren 2023–2025. Det är svårt att säga exakt eftersom vi inte fått ut underlag för hur ofta de faktiskt varit här – något vi försökt få tillgång till, men inte fått trots att vi enligt lag har rätt till det.

Flera andra problem

Snöröjningen var tyvärr bara en del av problemet. Vi upplevde även bristande tillsyn och dokumentation av fjärrvärmeanläggningen, vilket innebar säkerhetsrisker, samt brister i utomhusskötsel – gräsklippning och ogräsrensning som inte riktigt sköttes som det skulle.

Till slut kände vi att det inte gick längre. Allt förtroende var borta, och vi beslutade att häva avtalet. Men det togs inte emot särskilt bra. Vi fick mejl där man ifrågasatte hävningen och menade att vi “hittade på” avtalsbrott. Personalen fortsatte dyka upp trots att vi skriftligen meddelat att avtalet var hävt.

För att dokumentera det som hände gjorde jag två polisanmälningar, och fick även be personalen lämna platsen vid ett par tillfällen. Situationen blev så pass besvärlig att vi till slut kände oss tvungna att vända oss till företagets vd. Efter det fick vi äntligen ordning på situationen, och några dagar senare lämnades nycklarna till föreningen tillbaka.

Fortsatt tvist

Tyvärr slutade det inte där. Kort därefter tog företaget hjälp av sin jurist, som hörde av sig till mig. Enligt dem var hävningen obefogad, och de lade ned runt 30 timmar på juridiskt arbete – motsvarande cirka 49 000 kronor.

De menade också att vi skulle betala drygt 20 000 kronor för handskottning som inte hade fakturerats tidigare, trots att snöröjningsavtalet redan var jämkat och avslutat kostnadsfritt. Till slut skickade de en faktura på cirka 125 000 kronor, där de bland annat krävde ersättning för utebliven vinst. Den fakturan valde vi förstås att bestrida.

Vändpunkten

I det här läget kände jag att det fick vara nog. Jag mejlade deras jurist och påminde om ett tidigare mejl från deras egen kundansvarige, där han skriftligen hade bekräftat att faktureringen faktiskt hade ändrats. Han skrev bland annat:

“Det stämmer att de första fakturorna som vi skickat är specificerade med timmar. Detta har blivit fel då vi normalt fakturerar ett pris/gång och inte timmar. Priset har därmed blivit lägre men det är ingenting vi kommer att debitera i efterhand. Att mäta tiden är inte aktuellt eftersom vi fakturerar per utförd snö- och halkbekämpning.”

Efter det blev tonen lite annorlunda. Plötsligt var de intresserade av att boka ett möte för att försöka hitta en lösning. Tidigare hade jag upplevt att kommunikationen mest handlat om juridiska argument och inte om att faktiskt lösa problemet.

Jag skickade därefter ett mejl där jag klargjorde att vi har gjort polisanmälan för att dokumentera händelserna, samt att vårt ekonomiska krav på ersättning kvarstår. Det har nu gått över 10 dagar utan svar – och kanske är det inte lika intressant att återkoppla när kravet ligger åt andra hållet.

Ett råd till andra föreningar

Jag skriver inte det här inlägget för att skapa konflikt, utan för att varna andra föreningar. Om ni också har sett stora prisförändringar för snöröjning eller halkbekämpning – särskilt om ni har Riksbyggen som förvaltare – ta en extra titt på era fakturor och avtal. Det kan löna sig.

Så här i efterhand får man nästan beundra hur smidigt prismodellen lyckades ändras utan att jag märkte det direkt. Men min personliga uppfattning är att företag som väljer att hantera kundrelationer på det här sättet – med långa avtal och juridiska processer i stället för dialog – riskerar att tappa förtroende på sikt.

Slutligen

Jag vill passa på att varmt rekommendera vår advokat, Viktoria Herbring Wååg (Herbring Wååg Advokatbyrå – Affärsjuridik i Dalarna). Hon har varit ett otroligt stöd – professionell, kunnig och med ett stort engagemang.

Ärendet är fortfarande inte avslutat, även om det nu har gått 44 dagar sedan hävningen. Men till er andra som kämpar med liknande problem vill jag säga: håll ut. Låt inte orättvisan segra.

Bloggen ligger fortfarande lite på paus av flera anledningar – men kanske kommer det fler inlägg framöver.
Tills dess: ha en riktigt fin kommande vecka! 😊

Åter fullinvesterad i Hufvudstaden

 Då var det åter Fredag och nya möjligheter. Sedan mitt senaste inlägg har jag valt att gå ur fonden Xact Norden helt. Det blev en del kortsiktig handel i fonden och även i Hufvudstaden. Jag valde ändå tillslut att återköpa samtliga aktier jag ägde tidigare samt öka på mitt innehav mer idag då jag fick in lön från Norge. Drygt 20 000 aktier kunde jag återköpa billigare än tidigare. Strax under 10 000 aktier fick jag återköpa dyrare. 

När Novo Nordisk rasade valde jag att gå in i Xact Norden med runt 1 miljon kronor till att börja med. Jag gick dock in lite förtidigt och det var det som gjorde att jag blev tvungen att återköpa Hufvudstaden dyrare i slutet av min kortsiktiga handel. Jag räknade dock ut att mina andra kortsiktiga affärer i år har gått så pass bra att det kompenserade för denna förlust. Allt går inte alltid som man tänkt sig och det vet man först efteråt.

Hursomhelst så sålde jag åter av Xact Norden. Beslutet fattades efter att insyns personer i Novo Nordisk sålt aktier efter den senaste tidens ras. Jag tror väll fortsatt Novo Nordisk kan vara en okej aktie över tid men jag hade hellre sett insiders köpa efter ett så pass stort ras och inte sälja. Jag känner själv att jag är för dålig för att bedöma vart bolaget är på väg framöver och just dessa insyns sälj var en av anledningarna till att jag inte ville satsa på denna fond framöver. Novo Nordisk är största bolaget i denna fond och aktien kommer ha stor inverkan hur fonden går framöver.

En annan sak jag inte gillar med denna ETF är den stora spread som den har när man handla i fonden. Fondavgiften innebär också en väldigt kostnad kostnad över tid i jämförelse med att äga enskilda aktier. 

Investerar du 3 miljoner i en fond med 0.15 % avgift som genererar 6 % avkastning i genomsnitt över tid betalar du över 1 miljon kronor i avgifter på 30 år. Jag tycker det är mycket i förlorad avkastning för att äga en fond.

Hursomhelst har min kortsiktiga handel samt dagens inköp i Hufvudstaden för mellan 120-121 kr per aktie gjort att jag stärkt mitt ägande och nu blickar framåt mot ljusare tider.

Vid början av året hade jag 29722 aktier i bolaget. Vid halvårsskiftet ägde jag 31739 aktier men efter dagens ökning och den senaste tidens kortsiktiga handel innehar jag nu 32347 aktier i portföljen. Det är en ökning på 2625 aktier eller runt 315000 kronor sedan slutet av förra året.

En anledning till att jag återköpt aktier här var att jag aldrig borde sålt dom till en början för att köpa Xact Norden. Hufvudstadens aktie har gått sidledes länge och jag tappade tålamodet. Men min investering här bygger på att vi kommer se bättre resultat från Hufvudstaden senaste i början av 2026. Då färdigställs kvarteret Johanna och Hufvudstaden har redan tecknat flera stora kontrakt på nya hyresgäster. Jag har ägt aktier här länge och väntat på att detta projekt ska bli klart. Det kommer innebära att Hufvudstaden har mer pengar att lägga på annat en nybyggnation framöver och på det kommer mer hyresintäkter in framgent. Målet är nu som sagt att hålla hårt i dessa aktier och invänta bättre tider för våra fastighetsbolag. Förr eller senare kommer de :-)

 Min nya portfölj ser ni på höger sida av bloggen. Det var allt för nu.

 Med det sagt vill jag önska alla läsare en trevlig helg :-) 

 

Köpt och sålt aktier i Novo Nordisk för 1 miljon kr idag

 Då var det åter Onsdag och nya möjligheter. Som jag skrev i mitt senaste inlägg har jag valt att gå in med en stor del av mina sparpengar i fonden Xact Norden. De största innehavet i fonden är Novo Nordisk och utgör 13.99 % av fonden enligt gårdagens statistik. Idag fortsatte aktien ner 5.36 % så troligtvis innehåller fonden lite mindre Novo Nordisk aktier efter dagens handel.

Bolaget kom i alla fall idag med rapport och det såg till en början ut ganska bra. Det blir utdelning snart men resultatet var väll lite sämre än marknaden hade räknat med. För egen del tycker jag inte det ser så illa ut för Novo Nordisk på längre sikt men aktien har tidigare handlats till höga multiplar och detta är alltid en stor risk ifall ett bolag börjar prestera sämre. Då blir det multipelkontration och värderingen av aktien kan gå ner rejält. För egen del försöker jag hålla mig borta från dessa aktier när de värderas väldigt högt eftersom fallet blir rejält om tillväxten avtar som vi kan se i fallet Novo Nordisk just nu. 

Jag har tidigare bränt mig i fallande knivar men det har även gått bra vid många tillfällen. Risken är alltid stor att nerverna gör att man säljer av med förlust även om man tänkt behålla ett innehav. Det är helt enkelt jobbigt att se en aktie man äger går ner mycket i värde samtidigt som så många kommer med domedagsprofetior. Själv är jag lite intresserad av Novo Nordisk då aktien tappat så pass mycket. Min tro är att aktien kan uppvärderas på sikt men även att många är rädda att investera här då de förlorat mycket pengar. Det gör att det kan ligga en våt filt över aktien under en längre period även om bolaget visar bra siffror i närtid.  Men som jag skrev i mitt förra inlägg vågade jag inte att gå in i aktien just pga att jag vet att mina nerver kan svika mig vid kraftig fortsatt nedgång. Jag tänker därför att Xact Norden är ett bra alternativ där risken/möjligheten i aktien begränsas men framförallt att jag kan vänta in en vändning i aktien utan att ligga sömnlös om nätterna. 

Jag kunde dock inte hålla mig från en kortsiktig handel då aktien sjönk under dagen och följande transaktion gjordes:

 

Jag sålde av för drygt 500 000 kr i Xact Norden. Köpte Novo Nordisk aktier för dessa pengar. Väntade några minuter och sålde av igen. Köpte tillbaka Xact Norden lite dyrare. Eftersom Nordnet har en hög växlingsavgift på 0.25 % gick dessa affärer på runt 3000 kr att genomföra och vinsten av det hela blev mellan 3-4 tusen kronor. Vinsten återinvesteras troligtvis i index imorgon. Hade jag istället handlat aktier här i Sverige hade hela kalaset kostat under 400 kr och vinsten hade vart över 6000 kr.

Ska ni hålla på med kortsiktig handel är det inte att rekommendera i utlandet då växlingsavgiften äter upp en hel del avkastning. Nu gjorde jag ett undantag idag i och med att Novo Nordisk intresserar mig. Men annars håller jag mig oftast till svenska aktier när det gäller kortsiktig handel.

Detta var det första inlägget jag gjort gällande kortsiktig handel på länge. Jag har handlat en del när bloggen vart inaktiv men pga sviktande hälsa har även intresset för bloggen och mycket annat vart låg. Vi får se om det blir några fler inlägg i närtid eller om bloggen fortsatt är ganska inaktiv. Jag är precis tillbaka i Norge och ska jobba på här 2.5 vecka till och för stunden är hälsan betydligt bättre än den vart på ett bra tag. 

Det är i alla fall spännande tider på på börsen just och vi får se vad som händer framöver. Som vanligt ser ni min nuvarande portfölj uppe till höger och det kommer uppdatering om jag finner något intressant att skriva om.

Med det sagt vill jag önska alla läsare en fortsatt trevlig vecka :-)   

Sålt av hela mitt innehav i Hufvudstaden

Då var det åter dags för en uppdatering här på bloggen.

Sedan mitt senaste inlägg har jag valt att gå ur min position i Hufvudstaden helt. Jag har kört en hel del kortsiktig handel i aktien och även vart in i Investor och handlat kortsiktigt. Jag har även kört kortsiktig handel i fonden Xact Norden och det hela har nu slutat med att jag nu ligger med alla pengar jag låg med i Hufvudstaden som nu istället ligger i Xact Norden.

Anledningen till minskningen i Hufvudstaden är av ett par orsaker. Men framförallt är jag inte nöjd med att vakanserna på kontor har ökat både i Stockholm och i Göteborg på senare tid. När de ligger centralt i Stockholm och Göteborg tycker man efterfrågan borde vara något bättre trots sämre tider.

Den andra anledningen är att aktien har hållit emot ganska bra när mycket annat har gått ner i värde på börsen den senaste tiden. Jag har även tänkt lite mer på att riskspridning och att man inte alltid kan förutsäga saker som kommer hända. Att ligga med nästan hela portföljen i ett bolag höjer risken även om Hufvudstaden har lägst belåning bland våra fastighetsbolag. 

Jag tycker därför att det just nu var ett bra tillfälle att om balansera portföljen när framförallt cykliska bolag gått väldigt svagt under en period. Jag har nu även lite riskexponering till utlandet och inte hela mitt sparande placerat i svenska aktier. 

Fördelen med Xact Norden är att fonden presterat ganska bra över tid och en skälig förvaltningsavgift på 0.15 %. Den har nu tappat en del sen toppen för drygt 1 år sedan och jag tror fonden kan gå bra om det blir en lösning på alla tullproblem som är för stunden. Fonden är inköpt efter att det största innehavet Novo Nordisk har rasat rejält. Jag vill inte ha en direkt exponering mot aktien men genom denna fond får jag ändå en stor exponering mot detta bolag. Så fonden utveckling kommer påverkas mycket av hur Novo Nordisk aktien kommer gå framöver. 

Jag är ingen expert när det gäller Novo Nordisk aktien. Men har uppmärksammat att insyns personer köpt på betydligt högre nivåer än idag och att innan det nyliga raset var det en av Petter Stordalens största investeringar och det är ett bolag han gillar iallafall fram till det senaste raset. Jag tycker iallafall att Novo Nordisk känns som ett spännande bolag och har som sagt köpt en stor del aktier via Xact Norden nu på senare tid när förtroendet för bolaget är lågt. Hur det kommer gå framöver lär visa sig.

Det var allt för nu. Nuvarande portfölj ser ni på höger sida av bloggen.

Med det sagt vill jag önska alla läsare en fortsatt fin sommar :-)  

Halvtid 2025

Bloggen har nu vart inaktiv sedan början av året. Det är flera anledningar till det men främst att jag jobbat alldeles för mycket. I Söndags gjorde jag dock mitt sista pass för ett tag framöver här i Sverige. Jag har fått ett nytt jobb i Norge och åker dit imorgon för 8 veckor framöver. Till en början trodde jag inte det skulle bli något jobb i Norge denna sommar då jag inte fick något av de 2 första jobben jag sökte. Jag jobbade därför på här hemma och hade jag vetat att det blev Norge hade jag vart ledig lite mer. Jag  har jobbat runt 200 timmar per månad i snitt sedan i December och det kändes så här efteråt när jag nu blev ledig. Att vakna upp efter mycket jobb under lång tid påminner om när man vart ut och druckit alldeles för mycket en kväll och vaknar med ångest och mår dåligt. Men så har man inte ens vart på fest.

När det gäller investeringar har det fortsatt under 2025. Jag har ökat på rejält i Hufvudstaden under året men här i veckan körde jag lite kortsiktig handel i Hufvudstaden och har även vart in i Lundberg och kört kortsiktig handel. Jag kör inte kortsiktig handel ofta nuförtiden men när läget känns rätt kan jag slå till och agera. Denna kortsiktiga handel gav mig ca 10 000 kr i vinst så lite utdelning gav det. 

Avkastning och värdeutveckling under 2025 

Det totala sparandet inklusive räntesparande har ökat från 5 638 279 kr till 5 987 047 kr. Antalet aktier i Hufvudstaden har ökat från 29722 stycken till 31739 stycken i skrivande stund.

Framöver kommer fokus läggas på att det går bra i Norge under sommaren samt att hälsan ska bli bättre. Att känna sig helt slut för att ha jobbat för mycket är ingen trevlig upplevelse. Men det som har vart kan man inte påverka. Jag kommer dock försöka få till lite förändringar att främst jobba lite mindre framöver och få till en bra balans i livet för att må bättre på sikt utan för mycket jobb. Tyvärr kommer även bloggen till stor del ligga på is även framöver men kanske kommer det en uppdatering tids nog igen om läget känns rätt.

Tills dess får ni läsare ha en härlig sommar. Ta hand om er!

Portföljbokslut 2024

Då var det åter nytt år och nya möjligheter. Som vanligt fortsätter jag uppdatera hur mitt sparande har utvecklat sig sedans bloggen startade i Augusti 2016. Då jag bytte från Avanza till Nordea under 2017 och 2018 och jag har inget exakt resultat från de åren. Men jag tyckte portföljen presterade bra de åren. Speciellt under 2018 då portföljen växte väldigt bra samtidigt som index var ner för året.

2016: 21.34 %

2017: Portföljen växer från 1 240 000 till 1 450 000 kr

2018: Portföljen växer från 1450 000 kr till 1 700 000 kr

2019: 34.24 % Portföljen växer från 1 700 000 till 2 682 000 kr

2020: -3.97 % Portföljen växer från 2 682 000 kr till 2 968 735 kr

2021: +33.35 %. Portföljen växer från 2 968 735 kr till 4 320 960 kr

2022: -16.68 % Portföljens värde sjönk från 4 320 960 kr till 3 761 659 kr 

2023: +36.35 % Portföljen växer från 3 761 659 kr till 5 460 191 kr

2024: -2.57 % Portföljen växer från 5 460 191 kr till 5 638 279 kr

Här ovan ser ni utvecklingen för mina konton under 2024.

Kommentar gällande  2024:

Efter att 2023 har vart mitt bästa år någonsin både vad det gäller procentuell uppgång och uppgång i kronor har inte 2024 utvecklats lika väl. Mitt största konto hos Nordnet slutade på minus 2.57 % men mitt konto på Avanza, Levler och Savr (884kr) slutade alla på plus. Med nysparande har portföljen ändå vuxit med drygt 178 tusen kronor och det totala värdet på mitt sparande uppgår nu till drygt 5.6 MKR exklusive familjens skuldfria boende. 

Efter förra årets goda avkastning togs även en hel del pengar ut från aktieportföljen. Dels betalades årets skatt för ISK men jag gav även bort runt 40 000 kr i julklapp. Jag valde även att låna ut pengar till vår bostadsrättförening och här har jag 1008000 kr investerat för stunden. Alla mina sparpengar ligger således inte längre på aktiemarknaden. Denna dryga miljonen har sparat en hel del räntekostnader för vår bostadsrättförening. På sikt kommer det ge ett billigare boende då föreningen förhoppningsvis blir skuldfria tids nog.

Bloggen har nu funnits i ganska exakt 100 månader. Mitt sparande har under denna tid gått från 970 000 kr 

till 5 638 279 kr. Det är en ökning med i snitt  46 682 kr varje månad i 8 år och 4 månaders tid. 

Det är helt klart en bättre utveckling än jag trodde det skulle bli när jag startade denna blogg. Hur det går i framtiden vet dock ingen men planen är fortsatt att försöka bli ekonomiskt fri en dag. Vid sidan om mitt mål att nå ekonomisk frihet är fokus fortsatt att få en bättre hälsa framöver. Något som tyvärr försämrats på senare tid men det är tur att det finns medicin som hjälper även om dessa har biverkningar. Så länge hoppet finns så finns möjligheter.

Jag vill även tacka alla läsare som orkat följt och kommenterat här på bloggen under åren samt sponsrat bloggen via de samarbeten jag haft. Det har alltid känns kul att få en kommentar ibland och det har även motiverat mig att fortsätta skriva om min resa att en dag bli ekonomiskt oberoende. Jag finner även mycket glädje att läsa samtliga bloggar som jag följer.   

Jag hoppas att ni läsare lyckats med en god avkastning under 2024.

Önskar er en god fortsättning 2025 :-)

Årets sista investering

Då var det snart jul och årets sista lön har kommit in på kontot. Denna månad fick jag in lite mer pengar än normalt då jag jobbat en del övertid förra månaden och på det fick jag även årets lön som Ordförande i vår bostadsrättförening. 

Dagens inköp kan ni se här nedan:

Totalt 256 aktier har köpts in i Hufvudstaden för strax under 120 kr per styck. Jag fortsätter därmed att stärka mitt ägande i fastighetsbolaget.

Hufvudstaden har likt många andra fastighetsbolag haft ett tufft år på börsen. Min tro är dock fortsatt att vi kommer se revansch bland fastighetsbolag överlag tids nog. Jag passar därför på att fortsätta köpa aktier här när sektorn överlag är ratad av investerare. Hufvudstaden har aldrig svikit mig tidigare och med lite tålamod tror jag inte bolaget sviker mig även denna gång. 

På sikt tycker jag det händer mycket intressant inom Hufvudstaden. Här framöver ska det bli spännande att se hur kvarteret Johanna i Göteborg utvecklar sig.

När det gäller konjunkturen vänder detaljhandeln förhoppningsvis upp under 2025 eller 2026 efter några tuffa år. Om räntorna fortsätter sjunka nu framöver borde vi som sagt kunna se ett lyft inom denna sektor.

Men för stunden är det lite tuffa tider och det gäller att härda ut. Tids nog blir det bättre tider igen.

Förövrigt kommer det en uppdatering i början av nästa år där de som är nyfikna kan se hur min avkastning varit för 2024 och hur mitt sparande har fortsatt utvecklats sig. Som vanligt kommer det uppdatering om någon ny affär görs och nuvarande portfölj kan ni se på höger sida av bloggen.

Med det sagt vill jag önska alla läsare en God Jul och Gott Nytt År :-)