Hufvudstaden Q1 2020

Idag rapporterade mitt 3:e största innehav Hufvudstaden för 1:a kvartalet 2020 och resultatet var enligt följande:

Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 2 procent och uppgick till 350 miljoner kr (343) vilket förklaras av högre hyresintäkter.

Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 482 mnkr (472), en ökning med 2 procent.

Periodens resultat efter skatt uppgick till -499 mnkr (500), motsvarande -2,42 kronor per aktie (2,42). Minskningen förklaras av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.

Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 47,0 mdkr (47,7 vid årsskiftet), vilket ger ett substansvärde om 178 kronor per aktie (185 vid årsskiftet) efter betald utdelning om 3,90 kr per aktie. Periodens orealiserade värdeförändring i fastighetsbeståndet var -929 mnkr (332).

 Soliditeten uppgick till 62 procent (62), nettobelåningsgraden till 18 procent (17) och räntetäckningsgraden var 10,8 gånger (11,8).

 Hyresvakansgraden vid periodens slut var 6,3 procent (6,2). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 2,7 procent (2,3).

 Händelser i verksamheten under första kvartalet

Hufvudstaden kommer att öppna en coworking-anläggning i egen regi med namnet Cecil Coworking i Bibliotekstan.

I fastigheten Skären 9 i Bibliotekstan närmar sig om- och påbyggnadsprojektet slutfasen. Utvändigt har påbyggnaden och nya fasader i stort sett färdigställts.

Ny detaljplan har vunnit laga kraft för Vildmannen 7 i Stockholm. Rivningsarbetet fortgår sedan hösten 2019 bakom ursprungliga gatufasader.

Covid 19

Hufvudstaden nämner i rapporten att smittspridningen av Covid-19 har resulterat i stora effekter på samhället och dess utveckling.

Framförallt har sällanköpshandeln och restauranger upplevt betydande försäljningstapp sedan mitten av mars. När det gäller Hufvudstaden har framförallt NK-varuhusen och gallerian Femman drabbats. Effekten av detta medför att förmågan att betala lokalhyran har försämrats.

Under kvartal 1 var effekten på Hufvudstadens löpande verksamhet begränsad då hyresbetalningar till största del sker kvartalsvis i förskott.

 Förövrigt har Hufvudstaden ofta långa relationer med sina hyresgäster, vilket är en viktig del i deras affärsidé. De stödjer hyresgästerna i sina lokalfrågor både i tider av framgång såväl som i motgång.

Just nu pågår dialoger för att på bästa affärsmässiga sätt hjälpa hyresgästerna att överbrygga den här utmanande perioden. Trots det skriver Hufvudstaden att risken för rekonstruktioner och konkurser ökat, vilket också har ägt rum i ett flertal fall sedan slutet av mars. Detta kommer att påverka resultatet från kvartal 2.

Regeringen har även beslutat att ge ett statligt hyresstöd till hyresvärdar som ger hyresgäster i utsatta branscher hyreslättnader under det andra kvartalet. Stödet ges om hyresvärden ger en hyresnedsättning till hyresgästen. I denna överenskommelse ersätter staten 50 procent av nedsättningen, dock maximalt 25 procent av den fasta hyran.

 I Hufvudstadens fall skulle en teoretiskt hyresnedsättning om 50 procent till samtliga hyresgäster inom sällanköpsvaruhandel och restauranger, samt erhålla ett statligt stöd för alla dessa lättnader, innebära en minskad intäkt om drygt 50 mnkr för andra kvartalet.

Under kvartalet har Hufvudstaden följt myndigheternas direktiv för hur smittspridningen ska hanteras. Hufvudstaden har anpassats sin verksamhet efter direktiven. Både vad det gäller butiker, restauranger och kontorslokaler.

Hufvudstaden skriver i sin rapport att deras finansiella ställning är stark med god likvid beredskap. Även om hyresbetalningar påverkas på kort sikt står bolaget fortsatt stabilt. Hufvudstaden har helt enkelt goda förutsättningar att ta sig igenom stora samhällsförändringar och nedgångar.

Hufvudstadens affärsidé ligger fast och fastigheter i bästa kommersiella läge i Sveriges två största städer kommer fortsatt vara attraktiva även efter Covid-19.

Övriga reflektioner från rapporten

Efter att ha läst rapporten lite närmare uppmärksammade jag att bruttoresultatet för parkeringsverksamheten var lite lägre detta kvartal. Räntekostnaden för Hufvudstadens lån hade hade gått upp lite. Vakansen hade även den blivit lite högre. Efterfrågan på centrala kontorslokaler är fortsatt hög och hyrorna i Stockholm är i dagsläget ungefär dubbelt så höga som i Göteborg. Effekterna av Covid-19 är i dagsläget svårbedömda. Men hyresmarknaden bedöms försvagas i närtid.


Mina tankar gällande Hufvudstaden som investering

Hufvudstaden är ett fastighetsbolag jag ägt till och från sedan 2013. Köper man Hufvudstaden får man ett välskött fastighetsbolag med de mest attraktiva adresserna i Sverige. Varför ligger just då Hufvudstaden mig varmt om hjärtat? Jag gillar Hufvudstaden av flera skäl. Dels har de en otroligt låg belåning om vi jämför med våra andra fastighetsbolag här i Sverige. Jag tror även att Hufvudstadens fastigheter kommer vara eftertraktade även i framtiden. Folk har alltid gillat centrala lägen och på det är Hufvudstadens hyresgäster väldigt nöjda. Deras affärsidé har fungerat bra i över 100 år och det tror jag gäller även framöver. Ett hot på sikt är givetvis e-handeln som slår mot retail i allmänhet. I det korta perspektivet har även risken för fler konkurser ökat. Men har man en fastighet på bästa adressen är den lättare att hyra ut, än någon fastighet som ligger i utkanten. Skulle man någon gång vilja sälja fastigheten är även detta lättare än någon fastighet som ligger i fel läge.

För länge sedan sålde jag mina då 1000 aktier för strax under 150 kr aktien. Aktien vände sedan ner och aktien återköptes mellan 120-130 kr aktien. Jag sålde sedan igen av hela mitt innehav för strax under 150 kr. Aktien gick sedan otroligt bra och toppade för ett tag sedan på 203.40 kr. Likt fastighetsbolag i allmänhet blev aktien övervärderad i det korta perspektivet. Sedan kom Corona-krisen och Hufvudstaden rasade precis som fastighetsbolag i övrigt gjorde. Med det lyckades jag köpa in 1400 aktier billigt när allt såg som värst ut. Det gick bara ett par veckor och jag inkasserade 3.90 kr per aktie i utdelning och sålde av 1400 aktier för 134.10 kr per aktie. Resultatet blev en vinst på mellan 25000-30000 kr på ett par veckors ägande. Eftersom investeringen var med lånade pengar gick jag ur aktien igen. Men sedan dess har aktien gått ner igen och jag har kört lite kortsiktig handel i aktien nu när aktien är attraktivt värderad igen. Just nu är bolaget historiskt billigt och handlas till 31.5 % rabatt mot substansvärdet. Med det tycker jag bolaget fortsatt är köpvärt på dagens nivåer. Min tro är att centrala butiker kommer klara av nuvarande kris med tillfälliga hyreslättnader. När Covid-19 tids nog lugnar ner sig, kommer även centrala butiker få bättre med besökare och med det bättre vinster. En osäkerhetsfaktor är givetvis hur länge smittspridningen ska pågå innan folk går tillbaka till sina vanliga rutiner igen. Just nu tycker jag som sagt att Hufvudstaden känns köpvärd trots den risk som finns på kort sikt. Som med aktier i allmänhet brukar det vara för dyrt när allt ser som bäst ut. Med det behåller jag i dagsläget mina 1400 aktier i Hufvudstaden och på sikt tror jag på en uppvärdering av aktien. Den som lever får se hur det går.


Finns det någon läsare som äger Hufvudstaden? Hur ser ni på dagens rapport?