Hufvudstaden Halvårsrapport jan-juni 2023

 Idag kom mitt största innehav Hufvudstaden med sin halvårsrapport för 2023 och resultatet var enligt nedan:

• Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 1 004 mnkr (905), en ökning om 11 procent. Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighetsförvaltningens nettoomsättning 1 101 mnkr (1 006).
   
• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 13 procent och uppgick till 675 mnkr (599). Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighetsförvaltningens bruttoresultat 771 mnkr (700).
   
• Periodens resultat efter skatt uppgick till -1 372 mnkr (756), motsvarande -6,78 kronor per aktie (3,74). Minskningen förklaras främst av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.

• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 47,8 mdkr (49,5 vid årsskiftet), vilket ger ett långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) om 189 kronor per aktie (201 vid årsskiftet). Periodens orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet var -2 295 mnkr (410).
   
• Soliditeten uppgick till 59 procent (61), nettobelåningsgraden till 21 procent (18) och räntetäckningsgraden var 5,6 gånger (8,1).
   
• Hyresvakansgraden vid periodens slut var 7,7 procent (8,5). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 4,5 procent (5,5).

Händelser i verksamheten under andra kvartalet 

I Bibliotekstan utökar modehuset Moncler den förhyrda ytan med cirka 200 kvm i fastigheten Pumpstocken 10 och i fastigheten Rännilen 18 öppnar Prada Uomo en butik om cirka 80 kvm.

I fastigheten Vildmannen 7 i Bibliotekstan har det svenska sko- och accessoarvarumärket ATP Atelier tecknat hyresavtal för cirka 80 kvm butik med öppning i slutet av året. 

På damplanet i NK-varuhuset i Stockholm kommer den spanska tapas-restaurangen Chipirón öppna, vilket ytterligare stärker varuhusets matutbud. Fastigheterna Kvasten 2, 6 och 9 i Stockholm har miljöcertifierats enligt BREEAM In-Use med betyget Very Good. Därmed är 76 procent av Hufvudstadens fastigheter miljöcertifierade. Målsättningen är att samtliga fastigheter ska vara miljöcertifierade senast 2025. 

I fastigheten Packarhuset 4 i bästa läge vid Norrmalmstorg har Danske Bank förlängt hyresavtalet om cirka 9 800 kvm kontor till 2035. 

I fastigheten Fyran i Göteborg har Rolfs Flyg- och Bussresor tecknat hyresavtal för cirka 1 500 kvm kontor.

 I Nordstan öppnar Flying Tiger en butik om 150 kvm i Fyran och smyckesvarumärket Pandora etablerar sig i en butik om 60 kvm i Femman.

Hur ser det ut annars i rapporten?

Vi ser till en början indexerade hyreshöjningar samt högre bruttohyror vid nyuthyrning och omförhandlingar. Sedan 2022 belastas nettoomsättningen av att hela kvarteret inom vallgraven 12 i Göteborg tomställs för projektet Johanna. Vi kan även se att driftkostnaderna ökat under perioden, främst högre energikostnader.

Vi kan se att övriga segmentet( Nk Retail, E-handel, Parkeringsrörelsen ocg Cecel Coworking) ökar nettoomsättningen något men bruttoresultatet sjunker något.

Tittar vi närmare har även hyresvakanserna ökat från 7 i början av året till 7.7 % i slutet av Juni 2023. Den totala ytvakansgraden har ökat från 11.2 % till 12.2 % och hyresvakansgraden exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick till 4.5 procent (4,0 vid årsskiftet).

I det korta perspektivet är nu återuppbyggnaden av fastigheten Vildmannen 7 i stort sett klart sedan fastigheten vart ur bruk sedan 2017 efter en brand. Fastigheten är i stort sett uthyrd framöver. 

Det pågår även en större ombyggnation av fastigheten Hästhuvudet 13 som omfattar 3100 kvm just nu men detta projekt kommer vara klart inom det närmaste året. Förutom det är det främst projektet Johanna som pågår i Göteborg. Det omfattar cirka 44 000 kvm bruttoarea och den uthyrningsbara ytan beräknas att öka med cirka 11600 kvm

Ser vi på hyresmarknaden i Stockholm var läget stabilt när det gäller både kontors och butikslokaler. I Göteborg var vakanserna högre än normalt och ser vi till totalen omförhandlades kontorshyrorna något högre och butikslokalerna något lägre. I genomsnitt höjdes hyrorna ungefär 1 % men då ingår inte Danske Banks omförhandling som kommer redovisas först i slutet av 2025. 

Ser vi på skuldsättningen har denna ökat en del sedan början av året. Som jag skrivit ovan investerar Hufvudstaden i en del projekt just nu. På det har även räntekostnaderna stigit en del efter den senaste tidens räntehöjningar. 54 % av Hufvudstadens lån ligger nu med en ränta på 4.3 %. Resten ligger på en lägre ränta bundit på längre tid.

Mina tankar gällande rapporten

Rapporten kom in strax under förväntningarna för detta kvartal. Givetvis hade jag hoppats på ett något bättre resultat men samtidigt hade jag räknat med att resultatet inte skulle vara på topp detta kvartal. Redan innan rapporten har Hufvudstaden precis som många andra fastighetsbolag värderats ner. Hög inflation samt högre räntekostnader påverkar alla våra fastighetsbolag mer eller mindre och därför har fastighetsbolag överlag värderats ner sedan ca 1.5 år tillbaka. Men jag försöker som sagt se denna investering i Hufvudstaden på lite längre sikt och tittar därför på hur det kan se ut framöver.

När det gäller Hufvudstaden kan vi se fram emot att fastigheten Vildmannen 7 bidrar positivt till resultatet nu framöver. Här är det färdigrenoverat och alla kontor är nu uthyrda. Förövrigt är även butikslokalerna i stort sett uthyrda.

Sen har vi nya kontraktet med Danske Bank som är påskrivet under en lång tid framöver. Danske Bank hyr 9800 kvm och är Hufvudstadens största hyresgäst. Det är glädjande att de väljer att fortsätta hyra hos Hufvudstaden och det ger trygga kassaflöden på längre sikt.

Jag gillar även projektet Johanna som i det korta perspektivet kostar en hel del pengar. Men 2026 ska detta projekt stå klart och det kommer ge Hufvudstaden nya toppmoderna lokaler i bästa läget i Göteborg. Jag tror att denna investering kommer bidra riktigt bra på längre sikt men på kort sikt belastar det givetvis resultatet. Hufvudstaden satsar i alla fall just nu samtidigt som många andra fastighetsbolag säljer av fastigheter. Detta går att göra tack vare Hufvudstadens låga belåning och givetvis hoppas jag att detta kommer gynnar oss aktieägare på längre sikt.

 På kort sikt är dock Hufvudstadens aktie ner ca 18 % för i år. Jag har sedan ungefär 10 år tillbaka i tiden köpt men även sålt i aktien. Det har alltid vart en bra affär att köpa aktien när den vart rejält pressad och det är den just nu. När vinden vänder för fastighetssektorn lär även Hufvudstadens aktie uppvärderas och historiskt har det varit en bra affär att sälja när aktien tids nog närmar sig en premievärdering igen. Även om fastighetsvärdarna sjönk i denna rapport handlas aktien fortsatt till en substansrabatt på drygt 35 % och det tycker jag är billigt för ett så pass välskött och tryggt bolag som Hufvudstaden. 

Med det sagt kommer jag öka på lite i Hufvudstaden imorgon när lön kommer in på kontot. Förutom det gäller det att ha tålamod framöver så är min tro att vi tids nog ser solsken efter regnet.

Hur ser ni läsare på dagens rapport från Hufvudstaden?