onsdag 26 augusti 2020

Hufvudstaden halvårsrapport Januari-Juni 2020

 Här vid lunchtid kom mitt näst största innehav Hufvudstaden med sin halvårsrapport för 2020 och resultatet såg ut enligt nedan:

Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen minskade med 5,5 procent till 886 mnkr (938), vilket främst förklaras av tillfälliga hyresrabatter och ökade kundförluster för butiker och restauranger till följd av Covid-19.

 Fastighetsförvaltningens bruttoresultat uppgick till 626 mnkr (682). Minskningen om 8 procent förklaras främst av lägre hyresintäkter för butiker och restauranger till följd av Covid-19. 

Periodens resultat efter skatt uppgick till -1 082 mnkr (1 481), motsvarande -5,24 kronor per aktie (7,18). Minskningen förklaras främst av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet avseende fastigheter med en betydande andel butiker och restauranger. 

Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 46,2 mdkr (47,7 vid årsskiftet), vilket ger ett substansvärde (EPRA NTA) om 175 kronor per aktie (185 vid årsskiftet). Periodens orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet var -1 915 mnkr (1 292).

Soliditeten uppgick till 62 procent (62), nettobelåningsgraden till 18 procent (17) och räntetäckningsgraden var 9,3 gånger (11,3).

Hyresvakansgraden vid periodens slut var 8,7 procent (6,5). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 4,1 procent (2,9).


Viktiga händelser under andra kvartalet:

MQ MarQets flaggskeppsbutik flyttar in i gallerian Femman i Göteborg och Lidl Utökar befintlig butik med drygt 400 kvm.

Även Inkassoföretaget Axactor har tecknat hyresavtal om cirka 1 200 kvm kontor i fastigheten Femman, Göteborg.

Det franska modevarumärket Ba&Sh öppnar sin första fristående konceptbutik i Sverige i fastigheten Pumpstocken 10, Bibliotekstan.

Utbrottet av Covid-19 har påverkat samhället och Hufvudstadens verksamhet under kvartal 2. Fokus har varit dialog och förhandling för att på bästa affärsmässiga sätt stödja våra hyresgäster inom i första hand butik och restaurang, bland annat genom tillfälliga hyreslättnader.

Ett litet utdrag från rapporten:

Tittar vi närmare på resultatet så försämrades det främst av orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. Totalt skrev Hufvudstaden ner sina fastighetsvärden med cirka 1 miljard i det andra kvartalet. Efter nedskrivningen ligger substansvärdet på 175 kr. Under perioden har 24 200 kvm omförhandlats till ett hyresvärde av 137 mnkr. Detta resulterade i hyreshöjningar om cirka 8 %. Det är framförallt kontorshyrorna som sticker ut positivt medans butikslokalerna är mer svårbedömda. Centrala kontor är iallafall fortsatt väldigt eftertraktade både i centrala Stockholm och Göteborg och vakanserna är fortsatt låga.

Annars fortsätter Hufvudstaden jobba med sina projekt. Just nu förstärks NK varuhusets position som ett varuhus i världsklass. I Biblioteksstan närmar sig ett om- och påbyggnadsprojekt sitt slutskede. Här kommer Advokatfirman Vinge hyra 75 % av ytan och resterande yta kommer öppna i egen regi genom Coworking-konceptet Cecil i början av 2021.

Rivningsarbetet fortsätter i byggnaden Vildmannen 7 inför nybyggnation.  

I slutet av 2019 erhölls en ny detaljplan för kvarteret Inom Vallgraven 12 i Göteborg. Ett utredningsarbete har inletts för ett omfattande om- och påbyggnadsprojekt. Den nya detaljplanen möjliggör tillkommande byggrätter om cirka 15 000 kvm bruttoarea. Befintliga lägenheter i kvarteret kommer ersättas med nya bostäder i fastigheten Inom Vallgraven 3:2. Projektering för att konvertera fastigheten pågår inför produktionsstart i höst. 

Förutom detta minskade vinsten i parkeringsverksamheten detta kvartal pga mindre kortids parkeringar.  Den genomsnittliga effektiva räntan på lån hos Hufvudstaden uppgick till 1,3 procent (1,2 vid årsskiftet)

Mina tankar gällande rapporten:

Efter att ha läst igenom rapporten hade jag väl hoppats på ett något bättre resultat än det redovisade. Men jag vet att den fysiska handeln påverkats extra negativt av Covid-19 och det gäller att se på lite längre sikt än ett par kvartal när det gäller en investering i Hufvudstaden. Min tro är att både attraktiva butikslokaler och kontor kommer vara eftertraktade även i framtiden. Jag ser även Hufvudstadens parkeringsverksamhet som bra på sikt. Det kommer alltid behövas parkeringar centralt i både Stockholm och Göteborg och denna typ av parkering tar Hufvudstaden bra betalt för. 

Aktien föll i och med att rapporten släpptes och jag passade därför på att öka mitt innehav med ytterligare 50 aktier. Dessa köptes in för 111.90 kr st. I skrivande stund har aktien tagit igen tappet och på längre sikt hoppas jag att aktien uppvärderas igen. Min tro är iallafall att vi tids nog kommer se en lägre substansrabatt än idag. Men som med investeringar överlag gäller det att ha tålamod. 

Det ska iallafall bli spännande att följa Hufvudstaden framöver. Med det behåller jag mitt nuvarande innehav och ser positivt på framtiden.

Uppdatering:

Idag 27:e Augusti kommer flera riktkursändringar gällande Hufvudstaden. I och med det tappar aktien ytterligare sedan gårdagen. Med det har jag idag åter stärkt mitt ägande. Ytterligare 250 st Hufvudstaden har köpts in till portföljen. Denna gång betalades 109.12 kr per aktie. 

Kommer uppdatering om någon ny affär görs.

Hur ser ni läsare på dagens rapport från Hufvudstaden?   




14 kommentarer:

  1. Hej Slimis, jag tvekade länge kring Hufvudstaden men till slut tog jag en post. Magkänslan hade rätt tyvärr och kursen sjönk. Jag tror dock att förnuftet segrar och det blir en bra affär på sikt. Instämmer i dins rapportslutsatser och tycker att kvalitén och seriositeten i bolaget talar för sig själv. De nya etableringarna samt ambitionerna överlag signalerar positivt inför framtiden. Bra dialoger med hyresgäster likaså.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Kalkyl.

      Det finns alltid en oro när kursen i något bolag sjunkit mycket. Det brukar ju finnas en anledning varför en aktie tappat mycket. Men sen finns det även gott om statistik att sparare ofta gör fel genom att köpa dyrt och sälja billigt. När en aktie står på topp då ska det köpas. När den sedan sjunker och står i botten då ska det säljas. Rädda det som räddas kan. Aktier som är dyra kan alltid bli dyrare samtidigt som billiga aktier kan bli billigare. Jag lyckades ju själv sälja av Hufvudstaden runt toppen vid 2 tillfällen och då stod aktien i runt 150 kr. Då tyckte jag att aktien började bli högt värderad. Tids nog drog den upp till över 200 kr och det visar hur mycket marknaden kan fel prissätta en aktie i det korta perspektivet. Det hade givetvis vart bäst att vänta och sälja på toppen. Men det är som sagt svårt att veta när den infinner sig. Jag var iallafall nöjd med den vinst jag gjorde och tyckte att potentialen var sämre efter den kraftiga uppgången. Ofta överdriver marknaden både på upp och nedsidan när det gäller aktier. Så att pricka någon botten är i princip lika svårt som att pricka en topp. I Hufvudstadens fall verkar investerare främst vara oroliga att de flesta ska handla på nätet framöver samt att de flesta ska jobba hemifrån över tid. I Hufvudstadens fall är vakanserna på kontor fortsatt låga och här har man även höjt hyran som de skriver i senaste rapporten. På sikt tror jag inte heller att speciellt många kontor kommer stå tomma. Butikslokalerna är mer osäkra just nu. I min mening är det självklart att folk handlat mindre i de fysiska butikerna under pandemin. Hälsan går ju före shopping. Men jag tror fortsatt att fysisk handel kommer öka sin försäljning igen så fort pandemin lugnat ner sig, alternativt ett vaccin finns. Även om handeln på nätet ökar finns det fortsatt gott om konsumenter som gillar att shoppa i fysiska butiker. Under pandemin har Hufvudstadens hyresgäster haft sämre med kunder och har därför fått hjälp med hyran. Den dag när det flyter på bra med kunder igen kommer ingen hjälp att behövas. Turistnäringen till Stockholm och Göteborg har också vart mycket sämre i år pga stängda gränser. Med största sannolikhet kommer även turistnäringen förbättras framöver. I det korta perspektivet är det givetvis svårt att säga hur Hufvudstadens aktie kommer gå. Som jag skrev tidigare överdriver marknaden ofta både på upp och nedsidan. Men på längre sikt har jag fullt förtroende för Hufvudstaden och tror det kommer bli en bra investering över tid. Med det sagt ökade jag på mitt innehav idag och håller tummarna för en bättre tid nu framöver.

      Tack för din kommentar.

      Mvh Slimis

      Radera
    2. Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.

      Radera
  2. Jag har fyllt på lite då och då den senaste tiden. Köpte ytterligare några idag när kursen sjönk under 110:-. Tror att det på sikt kan bli en riktigt bra affär!

    Mvh Louise

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Louise.

      Det verkar vara många bland Avanzas kunder som fyller på i Hufvudstaden just nu. Jag håller tummarna att vi alla gör en bra affär tids nog. Kul med ett insiderköp idag också :-)

      Tack för din kommentar.

      Mvh Slimis

      Radera
  3. Den här kommentaren har tagits bort av bloggadministratören.

    SvaraRadera
  4. Tjena,
    Hamnade på din sida av en slump.
    Om du gjort hela analysen själv utan att låna kontenten är jag imponerad.

    Hur ser du på aktiemarknaden i stort och vad för olika innehav har du baserat på vilken strategie? Tror du sektor rotering nu från teknik till tex bank?

    Traidar du ngt eller är det långsiktiga innehav?

    Mvh
    Andreas

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Andreas och välkommen till min blogg. Allt jag skriver här kommer från mig personligen och mina åsikter är alltid mina egna.

      Gällande aktiemarknaden är jag positiv överlag då jag fortsatt tycker det finns en del bolag som är attraktivt prissatta. Gällande Teknik sektor har jag aldrig vart så intresserad av just den sektorn. Men skulle jag någon gång köpa in mig där skulle det inte vara idag då jag tycker det mesta är väl högt värderat. Detta även om vi haft en liten nedgång den senaste tiden. Jag är en ganska tråkig investerare som håller mig till större och stabilare bolag främst här i Sverige. Min favoritfond är Avanza Zero och det är främst för att den är gratis (Fondavgifter äter upp mycket avkastning över tid) samt att jag tror på våra svenska storbolag över tid. Gällande bankerna tycker ja de är attraktivt värderade överlag här i Sverige idag. För egen del är det Handelsbanken som är min favorit bland bankerna. Alla mina innehav är långsiktiga innehav. Men vid tillfällen något av mina innehav blir märkbart övervärderat kan det mycket väl bli en försäljning i det korta perspektivet. Som ett exempel sålde jag av alla mina då 6000 st Handelsbanken aktier 2017 då jag tyckte läget var bra för en försäljning. Samtliga aktier såldes mellan 125-132 kr st och så här i efterhand är jag nöjd med försäljningen jag gjorde just då. En kombination av historiskt höga bolånemarginaler, höga bostadspriser och en högt värderad aktie fick mig att sälja. Det blogginlägget finns kvar här på bloggen. I dagsläget tycker jag Handelsbanken aktien är prisvärd om banken kan fortsätta prestera i framtiden. Med det sagt har jag även ökat lite den senaste tiden och håller sig aktien kvar på dessa nivåer ska jag öka på lite mer framöver. Jag har även sålt av Hufvudstaden och H&M tidigare när jag tykt värderingen vart i det högsta laget. Annars kör jag en del swingtrading när jag tycker läget är rätt. Förra året köpte och sålde jag aktier för drygt 40 miljoner kr. I år har jag inte räknat hur mycket jag handlat för men några miljoner kronor har det blivit. Målet på längre sikt är att överprestera index. Detta har jag klarat av de år jag mätt min avkastning. Men i år ligger jag tyvärr efter index så vi får se hur det går framöver.

      Hur ser du själv på börsen framöver? Kör du någon speciell strategi för att lyckas med ditt sparande?

      Tack för din kommentar.

      Mvh Slimis

      Radera
  5. Skrev ett inlägg som försvann, återkommer med nytt.

    Mvh,
    Andreas

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Andreas.

      Du är alltid välkommen att kommentera här på bloggen. Så återkom gärna.

      Mvh Slimis

      Radera
  6. Hej,

    Har försökt att placera i verkstad, detaljhandel, bank, telecom och fastighet med utgångspunkt hög utdelning, primärt omx 30 bolag och där kurserna inte stigit iväg.

    Ser att placeringar på börsen är for life och att bankboken äter upp/urholkar pengars värde.
    Med noll ränta och snart minus ränta, oändliga stimulanser i tex för att klara av att betala ränta på sin statsskuld ser jag inget alternativ.

    Har småhandlat lite i brf lgh också, i spekulations syfte.

    Hur har du agerat nu i shb med tanke på veckan som gick, har du stödköpt i din portfölj, trappar du köp och sälj?

    Jag tror att bank ska mer ned innan det vänder och sektor roteringen är ett fakta, ett sätt att skapa köptillfälle nu när småfolket säljer i panik.

    Om inte det sker kommer det en större corona rekyl för börsen, svårt att se ngt mellan gupp just nu. Vad är din känsla ?

    I bank har jag nordea och seb, hoppas på bra utdelning, återköp och gardell effekt i nordea på lång sikt :-)

    Mvh,

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Anonym.

      Gällande Handelsbanken har jag alltid köpt aktier när jag tyckt banken vart attraktivt värderad. Jag säljer endast om banken tids nog skulle bli övervärderad igen. Ett exempel när jag tycker det är säljläge var när jag sålde av mitt innehav 2017. Då hade bankerna rekordmarginaler på bolån och jag hade svårt att se uppsida i det korta perspektivet. När bank vänder upp igen är givetvis svårt att säga. Men det är ju bättre odds att de vänder upp framöver än 2017. Gällande bankerna här i Sverige har de ju vart på nergång sedan min försäljning 2017. 2017 var även konjunkturen på topp. Om inte bankerna går omkull ska de upp i värdering på sikt och bäst brukar det vara att köpa bank i lågkonjunktur och det har vi just nu. Då är även bankerna lågt värderade. Jag håller iallafall hårt i mina Handelsbanken och tror på en bättre utveckling på sikt.

      Tack för din kommentar.

      Mvh Slimis

      Radera
  7. Hej,

    Anonym var jag Andreas :-)

    Du handlar alltså primärt en större post med lite påfyllning vid ev. nedgång och ligger sedan lång dvs du trappar inget i aktien?

    Det intressanta är att väldigt många rekommendationer har varit på bank och kopplat till sektor byte. Lika svag som börsen ser ut just kan det vända, men om bankerna inte vänder så ska ju imx ned kanske lite större, hur gör du då, ligger lång eller handlar mer?

    Ps
    Morgan Stanley sälj rek på h&m dagen innan försäljnings siffror publicerades visar bara vilket spel det är.

    Kommer behålla mina h&m

    Mvh,
    Andreas

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej igen Andreas.

      Hur börsen går i det korta perspektivet är givetvis svårt att säga. Det viktigaste är att det stiger på lång sikt och därför gäller det att ha tålamod på aktiemarknaden. Äger du bra bolag är tiden din vän och med största sannolikhet kommer dessa bolag tjäna mer pengar om 10 år än idag. Om så är fallet kommer även aktiens pris vara högre då. Gällande Analytiker räknar ofta dessa fel och diverse analyser ska tas med en nypa salt. Jag själv bildar min egen uppfattning när jag tycker ett bolag är köpvärt. Sen är även min investering horisont på längre sikt. Det gör att jag kan vänta in en uppvärdering i de aktier jag tror är bra på sikt. Gällande H&M aktien tror jag vi kommer upp till 200 kr snart igen. Butikerna har nu öppnats och försäljningen kommer med största sannolikhet se bättre ut framöver. Att sälja aktier mitt i en kris brukar inte vara bästa tillfället. Men det finns ju alltid de som måste sälja vid sämsta möjliga tillfälle. Gällande köp har jag mina nivåer då jag tycker vissa bolag är köprda. Blir det sedan billigare än så kan jag köpa lite till. Pris är ju vad du betalar och värde vad du får. Det gäller dock att hålla sig borta från värdefällor. Dvs aktier som ser billiga ut men i själva verket bara är skräp.

      Tack för din kommentar :-)

      Mvh Slimis

      Radera