Ökat på min exponering mot fastigheter

Då var det åter dags för en uppdatering här på bloggen. Sedan sist har det tyvärr hänt mycket i mitt privatliv som gjort att det inte funnits motivation eller tid för bloggen. Tyvärr dyker det upp problem ibland man inte räknat med. Men förhoppningsvis ordnar det sig med tiden men man kan säga att det vart ett utdraget bråk sedan från i princip 25 September förra året och det hela ha resulterat i att en advokat är inblandat och ärendet kommer kanske testas i tingsrätten om det inte blir någon förlikning innan. 

Men bortser vi från detta ser framtiden ljus ut i närtid. Nu i sommar börjar jag arbeta på en nattjänst I Öyer kommune i Norge. Det är första gången jag jobbar åt denna kommun så det blir en ny erfarenhet. Jag blir borta en stor del av sommaren men min förhoppning är att kunna resa hem till Sverige 1 eller 2 gånger när jag är ledig.

När det gäller börsen har väll inte min avkastning vart fantastiskt än detta år. Jag ligger tungt exponerad mot Hufvudstaden och min förhoppning är fortsatt att vi ser en uppvärdering här närmaste året då jag tycker mycket ser bättre ut inför 2027. Jag har ökat på här en hel del när fastighetsrelaterat fortsatt ner under sommaren. Förutom det gjorde jag en större omplacering gällande mina fonder nu i Fredags. 360 000 kr i Avanza Zero har omplacerats i lika stor summa i Plus fastigheter Sverige. Denna fond har en högre avgift (ca 0.2%) än Avanza Zero (0%) men är rejält pressad för stunden eftersom fastigheter överlag är iskalla på börsen just nu. Sedan toppen 2021 har plus fastigheter Sverige tappat ungefär 49.8 % och har man tro på fastigheter på lite längre sikt är min tro att ett köp idag kan ge en helt okej avkastning med lite tålamod. Vi får se om en investering här blir en hiss eller diss framöver.

Det var allt för nu. Min nuvarande portfölj ser ni på höger sida av bloggen.

Med det sagt vill jag önska alla läsare en trevlig sommar :-)

När arbetsgivaren ”glömmer” lönen – Så drog jag Region Dalarna till Kronofogden

 De flesta inlägg här på bloggen handlar om ränta-på-ränta, utdelningsstrategier och hur man bygger en stabil portfölj för framtiden. Men idag ska vi prata om den absolut viktigaste komponenten i din ekonomi: Ditt humankapital och rätten att få betalt för din tid.

Vad gör du när en av Sveriges största offentliga arbetsgivare slutar svara på mejl och ”glömmer bort” din lön efter att du jobbat i en rättspsykiatrisk högriskmiljö?

Svaret är enkelt: Du slutar be snällt. Du agerar.

Den dolda risken: Att jobba utan nät

Under mitt senaste pass på Rättspsykiatriska kliniken i Säter upptäckte jag något skrämmande. Inte bara var min lön från tidigare pass ”försvunnen” i administrationen, jag tvingades dessutom arbeta utan ett giltigt anställningsavtal.

I en låst vårdmiljö är säkerhet allt. Att ledningen under verksamhetschef Marcus Lindberg låter personal tjänstgöra utan försäkringsskydd är inte bara dumsnålt – det är ett fundamentalt svek mot både personal och patienter. I en ekonomibloggares värld kallas detta för en extremt dålig riskkalkyl.

Strategi: När tålamodet tar slut (kl. 11:00)

Jag satte tydliga deadlines för när pengarna skulle finnas på kontot. När deadlinen kl. 09:00 passerades utan åtgärd gav jag dem en sista chans fram till lunch. Men klockan hann inte ens bli 11:00 innan jag tröttnade på att sitta och uppdatera bankappen och vänta på att en HR-direktör skulle behaga göra sitt jobb.

Varför ska jag sitta och ha hög puls över någon annans inkompetens? Inom aktiehandel pratar vi om stop-loss – att sälja av innan förlusten blir för stor. Vid kl. 11:00 aktiverade jag min stop-loss:

• Jag loggade in med BankID hos Kronofogden.

• Jag skickade in ansökan om betalningsföreläggande.

• Jag krävde ersättning för arbetet, dröjsmålsränta och ansökningsavgiften.

Myndighetsgranskning av ledningsansvaret

Anledningen till att jag kan skriva detta med rak rygg, trots att jag nu är ”portad” från avdelningen, är min ekonomi. Genom att ha ett stabilt sparande och en ordentlig buffert – ett ”Fuck off-konto” – äger jag min egen röst. Jag är inte beroende av en enskild chefs godtyckliga vilja för att kunna betala hyran.

Det gav mig friheten att även anmäla de systematiska bristerna till relevanta myndigheter:

• IVO: Gällande ledningens bristande rutiner (arbete utan försäkring) och användandet av dolda ”observationslistor” för att svartlista personal utan saklig utredning.

• IMY: Rörande hanteringen av dessa inofficiella register och brott mot GDPR.

• Arbetsmiljöverket: Gällande kränkande särbehandling och allvarliga brister i den psykosociala arbetsmiljön.

Lärdomen för dig som sparar

Din portfölj är inte bara siffror på en skärm. Det är din frihet. Den ger dig makten att säga nej till en rutten arbetsmiljö och ja till din egen värdighet.

Många räknar bara kronor och ören när de utvärderar sin arbetssituation. Men det finns en osynliga kostnad i att acceptera att bli behandlad som en dörrmatta: Din hälsa och din framtida löneutveckling. Om du låter en arbetsgivare "glömmer" din lön utan konsekvenser, har du i praktiken gett dem ett räntefritt lån och tillåtelse att fortsätta missköta sig.

Marknaden har alltid rätt, och i det här fallet är marknadsvärdet på min ryggrad betydligt högre än vad Region Dalarna hade räknat med.

---

Har du någonsin hamnat i en liknande sits där du tvingats välja mellan att "vara snäll" eller att kräva din rätt?  Dela gärna med dig i kommentarerna!

Hufvudstaden Bokslutskommuniké 2025

 Igår lämnade mitt största innehav Hufvudstaden sin helårsrapport för 2025 och följande kommunicerades för helåret 2025:

• Hyresintäkter från fastighetsförvaltningen var 2 453 mnkr (2 319), en ökning om 6 procent. Koncernens nettoomsättning uppgick till 3292 mnkr (3179).
• Koncernens bruttoresultat ökade med 5 procent och uppgick till 1 635 mnkr (1 552).
• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 48,1 mdkr (47,1).
• Årets orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter var -174 mnkr (-603).
• Årets resultat efter skatt uppgick till 837 mnkr (365).
• Återköp av 8 miljoner A-aktier för 1018 mnkr.
• Styrelsen föreslår en höjning av utdelningen till 2,90 kronor per aktie (2,80).

Mina egna tankar gällande rapporten:

Efter att ha läst igenom hela rapporten som ni kan läsa här: samt sett efterföljande analytiker- och investerar presentation på 1 timme valde jag att behålla samtliga mina aktier och ser för stunden en mer ljus framtid för bolaget. Tidigare under dagen var det oroligt på börsen och jag ökade på mitt innehav med ytterligare 3000 aktier till portföljen och dessa köptes för mellan 123.80 kr-125 kr styck. Jag återköpte även 200 Castellum aktier och 250 Fabege aktier lite billigare än jag sålde av för ett par dagar tidigare.

Hufvudstadens dolda miljardvinst – och varför makuleringen är ett genidrag

Efter att ha ägt Hufvudstaden till och från i 11 år är det i stunder som dessa man verkligen ser kraften i bolagets strategi. Den senaste rapporten bjöd på mer än bara en utdelningshöjning till 2,90 kr; den avslöjade en massiv värdeöverföring till oss långsiktiga ägare genom beslutet att makulera hela innehavet av egna aktier.

Totalt rör det sig om cirka 17,2 miljoner aktier som nu försvinner för gott. Det är inte bara de nyligen återköpta aktierna som makuleras, utan man rensar även ut gamla lager från 2020 och ännu längre bakåt i tiden.

Ett klipp för historieböckerna

Det som verkligen sticker ut är prislappen. Genomsnittspriset för samtliga aktier som nu makuleras ligger på cirka 95 kr styck.

• Jämför det med dagens substansvärde (EPRA NRV) på 189 kr.

• Bolaget har alltså köpt på sig en enorm ”skattkista” till nästan halva priset mot vad de underliggande fastigheterna är värda. Genom att makulera dessa nu, flyttas hela denna enorma värdevinst över till oss som äger aktien idag.

Varför är detta så positivt för oss delägare?

1. Vinst per aktie stiger automatiskt: När bolagets framtida vinst ska fördelas på 17,2 miljoner färre aktier, ökar vinsten per aktie direkt. Det gör att aktien ser billigare ut (lägre P/E-tal) utan att bolaget ens behöver hyra ut en enda ny kvadratmeter.

2. Substansvärdet får en permanent skjuts: Genom att makulera aktier bokförda till 95 kr, men som representerar ett fastighetsvärde på 189 kr, ”låser man in” en vinst på nästan 100 kr per aktie åt oss kvarvarande ägare. Det underliggande värdet i vår portfölj stärks fundamentalt.

3. Utdelningsutrymmet förstärks: Genom att plocka bort dessa aktier sparar Hufvudstaden cirka 50 miljoner kronor om året i framtida utdelningsutbetalningar. Det är kapital som istället kan användas till att sänka skuldsättningen eller ge oss ännu högre utdelningar framöver.

Soliditet i världsklass

Trots att man lagt en miljard på återköp under det gångna året och justerat för marknadsläget, visar Hufvudstaden sin urstarka balansräkning. Soliditeten uppgår nu till 55,51 %.

Även om det är en bit ner från tidigare toppnivåer, är det fortfarande en siffra som placerar bolaget i den absoluta toppen av trygghet på börsen. Det innebär att vi får fördelarna av en mer effektiv kapitalstruktur (högre avkastning på eget kapital) samtidigt som bolagets finansiella risk förblir extremt låg.

Min slutsats

Att makulera aktier med ett snittpris på 95 kr när substansen är 189 kr är det mest aktieägarvänliga ett bolag kan göra. Man har utnyttjat marknadens svängningar under decennier för att idag göra oss trogna ägare rikare.

För min egen portfölj innebär det att min ägarandel i Stockholms och Göteborgs absolut finaste fastigheter ökar med nästan 9 % – helt utan att jag behövt skjuta till en enda krona. Det är så här man bygger förmögenhet över tid.

Åter till rapporten. Det jag tycker såg positivt i rapporten är att det nu går bättre för deras övriga verksamhet som består av NK, parkerings verksamhet, e-handel mm. Det har vart tungt här en längre tid men framöver kommer vi förhoppningsvis kunna fortsätta se sänkta kostnader och fokus på bättre lönsamhet. Jag har en stark tilltro till NKs ganska nya VD Hannes Hasselrot som jag tycker verkar duktig och seriös med lång erfarenhet i branschen. Det känns som det är på väg åt rätt håll här. Något annat bra i rapporten är att nybygget i kvarteret Johanna nu är uthyrt till 77 % och min förhoppning är att detta kvarter är så gott som fullt uthyrt senast i slutet av 2027. Hufvudstaden har även fått in Max Matthiessen som ny hyresgäst i fastigheten som finansinspektionen tidigare lämnade i Stockholm. Det är 4600m2 som fylls upp istället för att stå tomt. Positivt att även Nelly blir hyresgäst i nya kvarteret Johanna. Jag noterar att även de korta räntorna gått ner och att Hufvudstaden nu lånar billigare på kort sikt nu än den senaste rapporten. Min tro är att de genomsnittliga räntorna kommer fortsätta ner framöver.

Allt som allt hoppas jag på ett bättre år 2026 för både Hufvudstaden och fastighetsbolag överlag här i Sverige. Det känns som bättre tider väntar men den som lever får se.

Hur ser ni läsare på gårdagens rapport från Hufvudstaden?

Köpt aktier för 170 000 kr idag. Novo Nordisk åter i portföljen

 Då var det åter Torsdag och nya möjligheter. Idag har jag åter shoppat aktier i bolag jag tycker är intressant på lite längre sikt. Följande köp har gjorts idag till följande kurser:

Som ni ser har alla köp gjorts hos min nya nät mäklare Montrose och så här ser deras sida ut. Största köpet idag blev Novo Nordisk som jag köpte in aktier för nästan 100 000 kr. För er som följt bloggen gjorde jag en kortsiktig handel i aktien i somras och köpte och sålde då i aktien för 1 miljon kronor. Det blev en fin vinst denna gång. Idag rasade aktien och jämför man med i somras gick aktien idag att köpa billigare ändå och då prickade jag nästan botten i sommarens ras. På det har svenska kronan stärkts rejält mot danska kronan sen dess och det gjorde att jag kunde köpa in dagens aktier billigare ändå. Det är mycket oro i aktien just nu och även om mycket går emot företaget just nu tycker jag aktien känns intressant på nuvarande nivåer. Därför blev det ett köp. Förutom detta har jag valt att gå in med mer pengar i Kinnevik. Även den aktien är rejält pressad för stunden och vad jag förstår har många förlorat pengar i denna aktie på senare tid. Jag kan själv tycka att det var synd att Kinnevik sålde ut sina Tele2 aktier tidigare. Men vad jag förstår ser de mer potential i mindre bolag och Kinnevik har fortsatt en ganska stor kassa och kanske kan de göra något bra med dessa pengar framöver. Det har i alla fall vart rejält med insynsköp i aktien den senaste tiden och det ser jag som positivt. I dagsläget har jag köpt in 600 aktier till portföljen för 66.92 kr styck och hoppas nu på bättre tider framöver. Jag har även ökat på i de fastighetsbolag jag äger samt köpt några fler Billerud aktier.

Uppdatering: Idag 6 Februari valde jag att åter sälja av 250 st Novo Nordisk för 292.10. Vinsten blev ca 4800 kr på 1 dags ägande. Istället valde jag att fortsätta öka på  i mina andra innehav. 400 Kinnevik B köptes för 65.84 kr styck. 1000 st Hufvudstaden 123.90 kr styck.50 Castellum 107.85 kr styck. 50 st Billerud 73.45 kr styck och 50 Fabege för 84 kr styck. 

Uppdatering 2: Idag 9 Februari sålde jag av samtliga aktier i Wallenstam, Fabege, Castellum, Billerud och Kinnevik B. Alla såldes med en okej vinst där Wallenstam gav bästa avkastning på nästan 5 % sedan jag gjorde min investering nyligen. Jag vill med det tacka samtliga bolag för den fina kortsiktiga avkastning det korta ägande gav. Istället har jag under dagen ökat på rejält mycket mer i Hufvudstaden. 2387 aktier köptes här för mellan 123.90-125.20 kr styck. Efter denna transaktion har jag nu 39000 aktier och portfölj belåningen har ökat något mer. 

Det var allt för idag. Som vanligt kommer det uppdatering om några nya affärer görs och nuvarande portfölj ser ni på höger sida av bloggen. 

Med det sagt vill jag önska alla läsare en trevlig vecka :-)   

Aktiverat en kredit hos Montrose by Carnegie

 Idag fick jag min konto kredit godkänd av Montrose där jag i dagsläget har större delen av mitt sparande. Anledningen att jag valde att skaffa en kredit här är att villkoren är betydligt bättre än hos Avanza och Nordnet och på det är även courtage och växlingsavgifter mycket lägre. Idag har jag en väldigt stor exponering mot Hufvudstaden och när man har en koncentrerad portfölj passar inte belåning lika bra hos Avanza och Nordnet eftersom de kräver mer riskspridning. Hos Montrose kan jag fortsatt ha väldigt få innehav och ändå nyttja belåningen. När jag blev kund hos Montrose fick jag även deras bästa erbjudande som Platinum kund i 3 månader och det innebär att jag kan låna till 0.29 % ränta så länge belåningsgraden ligger under 5 %. Efter 3 månader kommer räntan gå upp till 0.54 %. Eftersom jag tidigare lånat ut pengar till vår bostadsrättförening och det spar vår förening 2.7 % i ränta så lånar jag lite på portföljen här till en lägre ränta. I dagsläget har jag belånat portföljen med ca 85000 kr och har fortsatt drygt 800 000 kr utlånat till föreningen så man kan säga att jag fortsatt ligger lite likvid även om lite mer pengar kommit in på aktiemarknaden den senaste tiden. Jag har förutom detta fått tillbaka lite pengar från föreningen på senare tid och det mesta har investerats i Hufvudstadens aktie vars innehav nu uppgår till 35013 aktier i skrivande stund. Jag har även köpt in 100 st Wallenstam 40.34 kr st, 50 stycken Fabege 82.35 kr styck, 50 stycken Castellum 108.95 kr  styck och 50 stycken Billerud för 73.40 kr styck. Sist men minst blev det även 7 stycken Kinnevik B aktier för 70.82 kr styck.

Uppdatering: Idag 4/2 fortsatte jag öka på med följande köp till portföljen: 50 Castellum 108.80 kr styck. 50 Fabege 81.80 kr styck. 100 Wallenstam 39.74 kr styck. 500 Hufvudstaden 122.20 kr styck. 50 Billerud 72.05 kr styck. 93 Kinnevik 68 kr styck.  

 Min nya portfölj ser ni på höger sida av bloggen och som vanligt kommer det uppdatering om någon ny affär görs.

Är det någon mer läsare som gått över till Montrose by Carnegie? Vad tycker ni om deras tjänst?