Hufvudstaden Delårsrapport Jan-Mars 2022

 Idag rapporterade Hufvudstaden för sitt första kvartal 2022. Just för stunden äger jag endast Hufvudstaden via mitt innehav i Lundbergföretagen men jag har ägt bolaget till och från under många år.

Hur såg då resultatet ut för detta kvartal?

• Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen ökade med 6 procent och var 449 mnkr (425). Inklusive koncerninterna hyresintäkter om 50 mnkr (34), främst hänförligt till NK Retail, var ökningen 9 procent.

• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 1 procent och uppgick till 288 mnkr (284). Inklusive koncerninterna hyresintäkter om 50 mnkr (34) var ökningen 7 procent.

• Periodens resultat efter skatt uppgick till 380 mnkr (14), motsvarande 1,88 kronor per aktie (0,07). Ökningen förklaras av positiva orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.

• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 49,2 mdkr (48,8 vid årsskiftet), vilket ger ett långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) om 199 kronor per aktie (199 vid årsskiftet) efter betald utdelning om 2,60 kr per aktie. Periodens orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet var 227 mnkr (-236).

• Soliditeten uppgick till 60 procent (59), nettobelåningsgraden till 19 procent (20) och räntetäckningsgraden var 7,6 gånger (8,6).

• Hyresvakansgraden vid periodens slut var 9,7 procent (8,3). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 6,7 procent (7,3).

Händelser i verksamheten under första kvartalet 

I Femman i Göteborg har IT-bolaget Iver och Fastighetsägarna tecknat hyresavtal för cirka 2 750 kvm respektive 640 kvm kontor.

 Alektum Group har förlängt hyresavtal om cirka 5 500 kvm kontor i Femman och tecknat hyresavtal för drygt 300 kvm i fastigheten Hästhuvudet 13 i Stockholm.

Stadium Outlet kommer att öppna en butik om cirka 1 900 kvm på nedre plan i gallerian Femman. I Bibliotekstan kommer klockvarumärket Breitling öppna en flaggskeppsbutik om cirka 200 kvm i fastigheten Kvasten 9. 

I Birger Jarlspassagen i Bibliotekstan har Adam & Albin tillsammans med Josephine Sondlo öppnat cocktailbaren Nori Bar.

Closely har tecknat hyresavtal för cirka 180 kvm butik i fastigheten Kåkenhusen 40 på Kungsgatan i Stockholm.

Arbetet att färdiställa Vildmannen 7 fortsätter och där har Hyresavtal sedan tidigare tecknats med Cirio Advokatbyrå om cirka 2 200 kvm kontor. Intresset är stort för den återstående kontorsytan om cirka 700 kvm samt för fastighetens butikslokaler.

I Göteborg har projektering, lättrivning, grundförstärkning och andra förberedande arbeten pågått som en första del i det omfattande om- och påbyggnadsprojektet Johanna i kvarteret Inom Vallgraven 12. Den nya detaljplanen möjliggör tillkommande byggrätter om cirka 15 000 kvm bruttoarea. Bygglov för projektet erhölls i slutet av 2021 och ett samarbetsavtal har sedan tidigare tecknats med NCC som totalentreprenör. Projektet beräknas medföra att den uthyrningsbara ytan ökar med cirka 11 600 kvm. Färdigställandet bedöms till årsskiftet 2025/2026. 

I fastigheten Inom Vallgraven 3:2 pågår ombyggnad till bostäder samt större underhållsåtgärder. Projektet beräknas färdigställas i slutet av 2022. 

Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,3 år (2,2 vid årsskiftet), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,6 år (2,6 vid årsskiftet) och den genomsnittliga effektiva räntan 1,4 procent (1,3 vid årsskiftet) inklusive och 1,3 procent (1,2 vid årsskiftet) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.

Mina tankar gällande rapporten

Hufvudstaden visar åter ett stabilt resultat men som aktieägare hade jag hoppas på ett något bättre resultat. Hufvudstaden har otroligt fina fastigheter och substansrabatten är nu drygt 37 %. Hufvudstaden har en låg belåning men även de drabbas av högre räntor och i denna rapport har den genomsnittliga effektiva räntan ökat från 1.3 % till 1.4 %. När jag följt Hufvudstadens lediga lokaler har antalet lediga kontor gått ner ganska rejält i Stockholm de senaste året men ökat något i Göteborg den senaste tiden. 

Ser vi per den 31 mars 2022 var den totala hyresvakansen 9,7 procent (7,3 vid årsskiftet) och den totala ytvakansgraden var 14,7 procent (10,2 vid årsskiftet). I det korta perspektivet ser detta lite sämre ut gällande vakanser. 

På lite längre sikt ser jag positiv till Hufvudstadens satsningar gällande kvarteret Johanna samt Vildmannen 7. Hufvudstaden har även fortsatt väldigt nöjda kunder och ligger bra till gällande deras hållbarhetsarbete och även detta ser jag som positivt på längre sikt.

För stunden nöjer jag mig att äga bolaget via Lundbergföretagen och det finns 2 anledningar till det. Dels att jag vill ha bättre riskspridning men även att högre räntor oroar till viss del. På sikt tror jag att substansrabatten åter krymper och med det sagt kanske vi kan se en lite bättre avkastning på sikt. Jag tycker iallafall att Hufvudstaden aktie är attraktivt värderad och hade jag haft lite likvider över är skulle jag kunna tänkt köpt på mig lite aktier för drygt 124 kronor per styck. När fastighetsaktier var populära i början av 2020 handlades Hufvudstaden till drygt 200 kr och en substanspremie. Men sen fick vi en pandemi och det har påverkat verksamheten sen dess.

Med det sagt vill jag önska alla läsare en trevlig Torsdag kväll :-)