Hufvudstaden Delårsrapport Jan-Mars 2022

 Idag rapporterade Hufvudstaden för sitt första kvartal 2022. Just för stunden äger jag endast Hufvudstaden via mitt innehav i Lundbergföretagen men jag har ägt bolaget till och från under många år.

Hur såg då resultatet ut för detta kvartal?

• Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen ökade med 6 procent och var 449 mnkr (425). Inklusive koncerninterna hyresintäkter om 50 mnkr (34), främst hänförligt till NK Retail, var ökningen 9 procent.

• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 1 procent och uppgick till 288 mnkr (284). Inklusive koncerninterna hyresintäkter om 50 mnkr (34) var ökningen 7 procent.

• Periodens resultat efter skatt uppgick till 380 mnkr (14), motsvarande 1,88 kronor per aktie (0,07). Ökningen förklaras av positiva orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet.

• Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 49,2 mdkr (48,8 vid årsskiftet), vilket ger ett långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) om 199 kronor per aktie (199 vid årsskiftet) efter betald utdelning om 2,60 kr per aktie. Periodens orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet var 227 mnkr (-236).

• Soliditeten uppgick till 60 procent (59), nettobelåningsgraden till 19 procent (20) och räntetäckningsgraden var 7,6 gånger (8,6).

• Hyresvakansgraden vid periodens slut var 9,7 procent (8,3). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 6,7 procent (7,3).

Händelser i verksamheten under första kvartalet 

I Femman i Göteborg har IT-bolaget Iver och Fastighetsägarna tecknat hyresavtal för cirka 2 750 kvm respektive 640 kvm kontor.

 Alektum Group har förlängt hyresavtal om cirka 5 500 kvm kontor i Femman och tecknat hyresavtal för drygt 300 kvm i fastigheten Hästhuvudet 13 i Stockholm.

Stadium Outlet kommer att öppna en butik om cirka 1 900 kvm på nedre plan i gallerian Femman. I Bibliotekstan kommer klockvarumärket Breitling öppna en flaggskeppsbutik om cirka 200 kvm i fastigheten Kvasten 9. 

I Birger Jarlspassagen i Bibliotekstan har Adam & Albin tillsammans med Josephine Sondlo öppnat cocktailbaren Nori Bar.

Closely har tecknat hyresavtal för cirka 180 kvm butik i fastigheten Kåkenhusen 40 på Kungsgatan i Stockholm.

Arbetet att färdiställa Vildmannen 7 fortsätter och där har Hyresavtal sedan tidigare tecknats med Cirio Advokatbyrå om cirka 2 200 kvm kontor. Intresset är stort för den återstående kontorsytan om cirka 700 kvm samt för fastighetens butikslokaler.

I Göteborg har projektering, lättrivning, grundförstärkning och andra förberedande arbeten pågått som en första del i det omfattande om- och påbyggnadsprojektet Johanna i kvarteret Inom Vallgraven 12. Den nya detaljplanen möjliggör tillkommande byggrätter om cirka 15 000 kvm bruttoarea. Bygglov för projektet erhölls i slutet av 2021 och ett samarbetsavtal har sedan tidigare tecknats med NCC som totalentreprenör. Projektet beräknas medföra att den uthyrningsbara ytan ökar med cirka 11 600 kvm. Färdigställandet bedöms till årsskiftet 2025/2026. 

I fastigheten Inom Vallgraven 3:2 pågår ombyggnad till bostäder samt större underhållsåtgärder. Projektet beräknas färdigställas i slutet av 2022. 

Den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,3 år (2,2 vid årsskiftet), den genomsnittliga kapitalbindningstiden 2,6 år (2,6 vid årsskiftet) och den genomsnittliga effektiva räntan 1,4 procent (1,3 vid årsskiftet) inklusive och 1,3 procent (1,2 vid årsskiftet) exklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.

Mina tankar gällande rapporten

Hufvudstaden visar åter ett stabilt resultat men som aktieägare hade jag hoppas på ett något bättre resultat. Hufvudstaden har otroligt fina fastigheter och substansrabatten är nu drygt 37 %. Hufvudstaden har en låg belåning men även de drabbas av högre räntor och i denna rapport har den genomsnittliga effektiva räntan ökat från 1.3 % till 1.4 %. När jag följt Hufvudstadens lediga lokaler har antalet lediga kontor gått ner ganska rejält i Stockholm de senaste året men ökat något i Göteborg den senaste tiden. 

Ser vi per den 31 mars 2022 var den totala hyresvakansen 9,7 procent (7,3 vid årsskiftet) och den totala ytvakansgraden var 14,7 procent (10,2 vid årsskiftet). I det korta perspektivet ser detta lite sämre ut gällande vakanser. 

På lite längre sikt ser jag positiv till Hufvudstadens satsningar gällande kvarteret Johanna samt Vildmannen 7. Hufvudstaden har även fortsatt väldigt nöjda kunder och ligger bra till gällande deras hållbarhetsarbete och även detta ser jag som positivt på längre sikt.

För stunden nöjer jag mig att äga bolaget via Lundbergföretagen och det finns 2 anledningar till det. Dels att jag vill ha bättre riskspridning men även att högre räntor oroar till viss del. På sikt tror jag att substansrabatten åter krymper och med det sagt kanske vi kan se en lite bättre avkastning på sikt. Jag tycker iallafall att Hufvudstaden aktie är attraktivt värderad och hade jag haft lite likvider över är skulle jag kunna tänkt köpt på mig lite aktier för drygt 124 kronor per styck. När fastighetsaktier var populära i början av 2020 handlades Hufvudstaden till drygt 200 kr och en substanspremie. Men sen fick vi en pandemi och det har påverkat verksamheten sen dess.

Med det sagt vill jag önska alla läsare en trevlig Torsdag kväll :-)

 

Avanza höjer räntorna för värdepapperskrediten

Idag kommunicerade Avanza att de kommer höja räntorna för deras värdepapperskredit. 

Nya priset för värdepapperskrediten Gäller från och med torsdagen den 12 maj 2022 dvs om 8 dagar.

Rabattnivå 1 är fortsatt 0 %

Rabattnivå 2 höjs från 0.99 % till 1.19 %

Rabattnivå 3 höjs från 1.99 % till 2.17 %

Ordinarie ränta Bas höjs från 5.94 % till 6.10 %

Ordinarie ränta PB höjs från 4 % till 4.07 %

Ordinarie ränta PRO höjs från 3.35 till 3.40 %

Med det sagt följer Avanza de andra bankerna och höjer nu sina räntor. Frågan är dock hur länge Avanza kommer erbjuda sin 0 % ränta om räntorna fortsätter upp från denna nivå. Jag tycker inte man ska vara helt säker på att denna låga ränta kommer bestå då pengar börjar kosta betydligt mer än för bara några månader sedan. För den delen hade jag inte heller räknat med denna räntehöjning från Avanzas sida och det är inte kul när banker höjer sina räntor för oss kunder. 

Förövrigt börjar dessa räntehöjningar även slå hårt mot fastighetssektorn överlag. Jag ser att SBB är ner runt 57 % i år men mer defensiva fastighetsbolag likt Hufvudstaden är endast ner runt 9 %. Mitt näst största innehav Lundbergföretagen är ner runt 11.5 % och har klarat sig ganska bra sett till mycket annat på börsen i år. H&M är däremot ner 30 % i år och även om jag sålde av H&M förra året och lyckades köpa tillbaka dessa aktier billigare i år ligger jag rejält minus här än så länge. På sikt hoppas jag givetvis på en bättre utveckling för H&M.

Framöver blir det iallfall att ha i åtanke att Avanza kan fortsätta höja sina räntor för oss kunder och då kommer det kosta mer. 

Teknisk fel hos Avanza. Väntat i 5 dagar på lösning.

Redan i Onsdags förra veckan började Avanzas tjänst "flytt av värdepapper" att krångla. Eftersom jag har en belåning kopplad till mina olika konton händer det att jag flyttar innehav mellan konton för att på så sätt få den bästa låneräntan. Efter den senaste tidens fall på börsen letade sig räntan upp till 1.97 % på mitt största konto. För att åter få 0.99 % ränta var tanken att flytta över lite Avanza Zero för att åter få bättre räntevillkor igen. Mot min förvåning dök följande felmeddelande upp när jag försökte flytta mina värdepapper:

Förutom detta misslyckas även överföring av pengar mellan konton av någon anledning. Jag tänkte att detta snart kanske ordnar sig. Men det drog ut på tiden och i Torsdags fick jag till svar att jag kunde maila om detta så kunde mitt innehav flyttas manuellt av Avanzas personal. Detta mail skickades in då och än idag har Avanza varken fixat detta problem eller flyttat mina värdepapper manuellt. Jag har tidigare haft problem att lägga ordar hos Avanza ett par gånger och fick då en liten kompensation för det. Men detta var ett ny typ av problem som jag inte upplevt tidigare. Man kan ju fundera varför det ska ta så långt tid att åtgärda detta problem och samtidigt fundera på hur många medarbetare som jobbar med kundservice hos Avanza när det tar flera dagar att få svar på ett mail. Hursomhelst så gör detta att jag måste betala en högre ränta till Avanza än jag egentligen borde göra. 

Troligtvis kommer jag skicka in en reklamation att jag vill ha kompensation eftersom jag förlorar pengar för varje dag deras tjänst inte fungerar som den ska. 

När saker som detta sker blir jag påmind om våra storbankers problem över tid och funderar samtidigt om denna typ av problem kommer bli en vardag hos Avanza när de nu växer sig större.  

Med det sagt hoppas jag att Avanzas tar tag i detta problem och fixar det inom kort. 

Är det någon mer läsare som upplevt tekniska problem hos den bank ni använder?

Minskat Essity. Ökat Lundbergföretagen samt tagit in Netflix i portföljen

 Det var ett tag sedan jag uppdaterade här på bloggen. Tyvärr har jag haft en del problem på jobbet så jag har inte mått helt bra den senaste tiden. Men efter regn kommer solsken och jag börjar må bättre igen.

Idag kom iallafall Essity med sin kvartalsrapport. Det var tänkt att rapporten skulle publiceras nästa vecka men av någon anledning släpptes den idag istället. För er som följer bloggen köpte jag in 500 stycken aktier efter utdelningen på 7 kr per aktie hade avskiljts. I senaste rapporten såg det mesta mörk ut för Essity och det sågs ingen bättring i närtid. Det gjorde att jag kunde köpa in dessa 500 aktier för drygt 212 kr om jag inte minns fel. Så här i efterhand blev det en riktigt bra affär på kort sikt då dessa såldes enligt nedanstående transaktion idag:

Efter dagens Essity rapport ser allt lite bättre ut framöver och jag kommer fortsatt behålla 200 aktier i bolaget.

 Sedan min senaste transaktion har jag även gjort en liknande swingtrade som jag gjorde i senaste inlägget på runt 4.8 miljoner i omsättning. Det resulterade i att jag ökade på med 50 stycken aktier i H&M.

De senaste 2 dagarna har jag även vart in i Netflix aktien som hade sin värsta nedgångsdag någonsin? Aktie tappade över 35 % och så här i efterhand har Bill Ackman sålt hela sitt innehav med en svindlande förlust på runt 400 miljoner dollar och detta på 3 månaders ägande. Rapporten var verkligen dålig om vi jämför med förväntningarna och just tillväxtaktier med höga värderingar drabbas extra hårt när en rapport blir betydligt sämre än väntat.

Jag köpte iallafall in stycken 10 aktier för drygt 220 dollar per styck och ytterligare 10 aktier för runt 216 dollar per styck dagen efter. Köpet av de 10 sista aktierna finansierades av en försäljning av 150 stycken H&M som såldes för 130.70 kr per styck. Men H&M aktierna köptes tillbaka billigare idag samtidigt som de senaste 10 stycken Netflix aktierna såldes med en liten vinst.

Pengarna från försäljningen av Essity aktierna investerades idag i främst Lundbergföretagen men även i Avanza Zero. Lundbergföretagen handlas just nu till ungefär 10 % beräknad substansrabatt och för egen del tycker jag detta investmentbolag är ett av de bättre här på den svenska börsen. Jag litar på att Fredrik Lundberg fortsätter förvalta mina pengar på bästa sätt även framöver. 

Gällande Netflix är denna investering en krydda till portföljen. Efter ett ras på runt 70 % sen toppen väljer jag nu att placera en liten del av mina pengar här. I det korta perspektivet ser det lite sämre ut för Netflix. Men när det ser som sämst ut är det ibland ett bra tillfälle att köpa aktier. Jag vet att Netflix har hård konkurens men samtidigt har man gjort mycket rätt över tid när man lyckats få över 200 miljoner användare.

För egen del använder familjen endast Netflix av alla streamingtjänster som finns. Jag har tidigare testat Viaplay och HBO samt Tele2 play men tycker inte dessa tjänster är i närheten lika bra som Netflix. Jag håller med det sagt tummarna att vi kan se en återhämtning i Netflix aktien på lite längre sikt.

Nya portföljen ser ni på höger sida av bloggen. Som vanligt kommer det uppdatering om något nytt intressant händer.

Uppdatering: Idag 25 April har jag sålt mina sista 200 aktier i Essity. Dessa såldes för 267.97 kr per styck. För pengarna har jag ökat på med 40 Lundbergföretagen som kostade 453.40 kr per styck. 25000 kr har investerats i Avanza Zero.

Nya portföljen ser ni på höger sida av bloggen.

Trevlig vecka :-)

Köpt och sålt aktier för drygt 4.8 miljoner idag också

 Då var det Onsdag och nya möjligheter. Idag är börsen ner och min kortsiktiga handel fortsätter.

Dagens transaktioner ser ni här under:

Efter att H&M tappat rejält i början av dagen valde jag att minska ner i Lundbergföretagen samt Essity och istället köpa in mer H&M aktier till portföljen. Tyvärr blev det ett felklick på mobilen och 588 stycken Essity såldes av istället för 500 stycken. Ett misstag som kostade dagens transaktioner lite extra och detta är något jag jobbar på att inte slarva med men det händer ibland. Detta var något som Avanza en gång i tiden kompenserade mig med och bjöd då på ett gratiscourtage när jag gjorde fel med en beställning. Men i dagsläget är det tvärstop till någon kompensation om man lagt en order fel och vill korigera den. Detta trots att man är en lönsam kund som betalt  8000 kr i courtage bara de senaste 30 dagarna och troligtvis över 100 000 kronor i courtage sedan jag började använda deras tjänst. Att man inte heller kan byta courtageklass när man gjort fel i sin beställning är frustrerande då man ska behöva betala ett ockerpris för att korrigera ett fel man begått. På det sättet var Nordea Investor bättre att använda än Avanza. Man kunde helt enkelt göra både större och mindre affärer samma dag utan att det skulle kosta skjortan. Avanza kommer troligvis aldrig ändra sina regler gällande sina courtageklasser. De tjänar helt enkelt mer pengar på att låsa in sin kunder i en courtage klass samt tvinga sina kunder att byta courtageklass först dagen efter. Det är såna här dagar man blir påmind om hur giriga bankerna är mot sina kunder. Deras kortsiktiga tänk att tjäna mer pengar istället för att ge en god kundservice till sina kunder som på sikt ger båda nöjda och lönsamma kunder. Det är bara hoppas på bättre konkurens bland bankerna framöver så att vi kan se bättre villkor framöver.

Lite senare under dagen ökade iallafall H&M aktien i pris samtidigt som Lundbergföretagen tappade lite och Essity blev lite dyrare. Med det sagt såldes åter H&M aktierna med en liten vinst samtidigt som Lundbergföretagen kundes köpas tillbaka lite billigare och till sist återköptes Essity aktier lite dyrare än jag tidigare sålt för.

Förövrigt fortsätter jag sälja av Avanza Zero från mitt Aktie/fond konto och återköper istället lite mer Avanza Zero på mitt ISK. 

Nuvarande portfölj ser ni på höger sida och som vanligt kommer det uppdatering om någon ny affär görs.

Med det sagt vill jag önska alla läsare en trevlig Onsdag kväll :-)

 

Köpt och sålt aktier för 4.87 miljoner kr idag

 Då var det Tisdag och nya möjligheter. Efter att igår minskat ner lite i H&M fick bolaget en rekommendationssänkning idag och gick ner i början av dagen. Med det sagt passade jag på att återköpa 9300 stycken H&M aktier efter att jag minskade ner mitt innehav med 9200 aktier med igår. Köpet finansierades genom en försäljning av aktier i Lundbergföretagen samt minskning i Essity.

Lite senare under dagen kom nyheten att Stefan Persson köpt H&M aktier för 1.3 miljarder kronor och aktien vände åter upp igen och med jag valde med det att åter minska ner med 9200 stycken aktier och istället återköpa de aktier jag tidigare under dagen minskade ner med i Lundbergföretagen och Essity.

Förutom detta fortsätter jag flytta mitt Avanza Zero innehav från mitt Aktie/fond konto till ISK. Jag fortsätter även öka på mitt ägande i denna fond över tid som ni ser.

Dagens transaktioner ser ni här under:

Nuvarande portfölj ser ni på höger sida av bloggen och som vanligt kommer det uppdatering om någon ny affär görs.

Med det sagt vill jag önska alla läsare en trevlig vecka :-)

Köpt och sålt aktier för 4.8 miljoner kr idag

Då var det Fredag och nya möjligheter. Idag studsar H&M upp efter gårdagens ras. Samtidigt handlades Lundbergföretagen till en rimlig nivå under dagen och det gav möjlighet till lite kortsiktig handel.

Dagens kortsiktiga handel ser ni här under:

Förövrigt fortsätter jag föra över en del Avanza Zero från mitt aktie/fond konto till mitt ISK. Hela denna flytt kommer vara klar under nästa vecka. Jag fortsätter även öka på i fonden genom de kortsiktiga vinsterna som min swingtrading ger. 

Uppdatering: Idag 4 April väljer jag att minska ner med 9200 aktier i H&M. Dessa såldes för 131.90 kr per styck. Istället återköptes 2230 stycken Lundbergföretagen 492.99 kr per styck. 500 stycken Essity köptes också för 225.10 kr per styck.

Som vanligt kommer det uppdatering om någon ny affär görs. Min portfölj ser ni på höger sida av bloggen.

 Trevlig helg :-)