tisdag 7 februari 2023

Fortsätter hjälpa vår bostadsrättförening ekonomiskt

Då var det åter Tisdag och nya möjligheter. I helgen hade vi styrelsemöte och kom överens att föreningen skulle fortsätta amortera ner på de lån vi har till Swedbank. Innan räntorna drog iväg låg vår rörliga ränta på drygt 1 %. De goda tiderna är nu förbi och med kommande räntehöjning räknar jag med att föreningens rörliga ränta kommer ligga på över 4 % inom närtid. När det gäller bostadsrättföreningar får man inte heller dra av på räntekostnader så som privatpersoner får göra. Det gör att en räntehöjning slår hårdare mot en bostadsrättförening än för en privatperson då denna kan dra av 30 % av räntekostnaden. 

En annan fördel för en bostadsrättförening är att all amortering räknas som kapitaltillskott. Det innebär att de som idag äger en bostadsrätt i föreningen tids nog får dra av dessa amorteringar mot en eventuell framtida vinstskatt. 

Jag har även en stark tro att köpare av bostadsrätter kommer titta allt mer på bostadsrättföreningens ekonomi framöver då räntekostnader påverkar hyresnivåer allt mer i och med höjda räntor. Är föreningarna dåligt skötta ekonomiskt kommer även hyrorna bli högre. Men köper man en bostadsrätt ska man se över hela bostadsrättföreningens ekonomi och inte stirra sig blind på månadsavgiften. Det finns föreningar som medvetet har hållt ner hyran alldeles för mycket för att höja värdet på bostadsarätterna. Men är ekonomin dålig i grunden lär hyran gå upp hursomhelst tids nog. Är man inte kunnig själv inom detta område är det bra att ta hjälp av någon som har kunskap. En bostadsrätt är ofta en stor investering och kommer påverka boendekostnaden en lång tid framöver.

Idag har jag iallafall åter satt in 200 000 kr i förskott för hyra till föreningen och pengarna har tagits från portföljens belåningsutrymme. Det gör att jag kan dra av räntekostnaden mot min ISK skatt och istället kan vår bostadsrättförening ta del av en lägre räntekostnad. Av dessa kommer 150 000 kr att amorteras i slutet av månaden. Resterande pengar hamnar i föreningens kassa och i dagsläget får vi som bostadsrättförening drygt 2 % i sparränta för våra likvider. Det hela resulterar i att räntekostnaderna går ner ungefär 7000 kr årligen framöver. Förutom det minskar föreningens totala skuld och hela ekonomin ser bättre ut när vi tids nog kan ta in offert på lån från en eller flera andra banker.

Men som det ser ut nu har vi ett lån bundit till början av 2024 och ett lån bundit till början av 2025. Dessa lån ligger på 1.6 % och 1.7 % i ränta så dessa är inte så farligt dyra än. Men beroende på hur räntan utvecklas framöver får vi se vad dessa lån kostar när de ska bindas om.

Som det är i dagsläget kan vi inte ta in offerter från andra banker. Har man delat upp lånen i flera delar med olika bindningstider är ingen annan bank intresserad av lånen. De vill ha panten för fastigheten och då krävs samtliga lån som finns. Det gör att Swedbank kan uttnytja läget och lägga på de marginaler de själva vill. Precis som matbutikerna har även Swedbank passat på att uttnytja krisen för att sko sig på andras elände. När en bank inte vill gå en till mötes är ett bra alternativ amortering om möjlighet finns. För föreningens del kommer Swedbanks gulddagar tids nog vara räknade då vi den senaste tiden gjort allt för att vara skyldig dem mindre pengar. Det är bättre att de lånar ut pengarna till någon annan som vill betala deras högre ränta och för egen del tror jag deras girighet kommer straffa dem själva tids nog.

Med det sagt kommer föreningen fortsätta jobba hårt för att erbjuda våra hyresgäster en skälig hyresnivå samtidigt som föreningens ekonomi ser bra ut. I dagsläget betalar vår familj 3972 kr i månaden för en trea på 89 m2. Då ingår vatten, värme, sophämtning, tv, fastighetsskatt, bostadsrättförsäkring, ränta, amortering samt allmän skötsel av fastigheten. Jag tycker själv att man bor prisvärt  i en bostadsrätt med tanke på alla kostnader som ökat den senaste tiden.


Finns det någon läsare som engagerar sig i sin bostadsrättförening? Hur hanterar ni de ökade kostnaderna över tid?

12 kommentarer:

  1. Hej, Slimis!

    Intressant det du gör med att hjälpa föreningen privat. Vad händer om du mot förmodan flyttar eller dör? Finns det regler/avtal för hur föreningens skuld till dig ska återbetalas?

    Jag sitter i styrelsen i vår bostadsrättsförening. Fastigheterna har byggår 2021 och avgiften var väldigt låg initialt. Vi började amortera på lånen redan första året och höjde avgiften med 15% vid årsskiftet. Planen är att höja med 15% även nästa år, därefter pausa ett år, sedan höja igen (beroende på ränteläget).

    Det finns inte mycket mer att göra än att amortera lagom och anpassa avgiften därefter. Vårt mål är att det inte ska spela någon roll när man flyttar in/ut i föreningen, därför måste amorteringen balanseras. En som planerar att flytta i närtid vill ha så låg amorteringstakt/avgift som möjligt och en som vill flytta in om 20 år vill ha så hög amorteringstakt/avgift som möjligt (så att någon annan har betalat av lånen). En som vill bo kvar under obestämd tid vill ha en dräglig amorteringstakt/avgift.

    /Arbetsplanen

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Arbetsplanen.

      Pengarna finns kvar i bostadsrättföreningens kassa och det finns möjlighet att ta ut dessa om vi skulle välja att flytta någon gång i framtiden. Skulle jag dö av någon anledning får min sambo och barnen ärva dessa pengar. När det gäller amorteringar i en bostadsrättförening kan det ena vara rätt för den ena föreningen men helt fel för en annan. Jag har själv tittat på upplägget när det gäller nya bostadsrätter som säljs där jag bor. Om man jämför dessa objekt med tex vår förening så ser ekonomin betydligt sämre ut på lång sikt. Som ett exempel skulle jag kunna köpa en ny bostadsrätt för 1 595 000 kr. Då får jag 4 rum på 74 m2 och en månadshyra på 5331 kr. På det kommer en skuld på ca 12000 kr per m2 till föreningen då de har lån dvs lägenheten kostar egentligen nästan 2.5 miljoner om vi räknar med denna skuld. Nya föreningar har ofta otroligt låg amorteringstakt. I denna förening amorteras lånet av på 100 år. Det betyder att framtida hyresgäster kommer stå med en rejäl skuld den dagen fastigheten blir gammal och renoveringar behövs. Detta för att kunna sätta en lägre månadskostnad idag och kunna få ut ett högre pris vid försäljning. Köper du däremot en lägenhet i vår förening får du betala mellan 800.000 till drygt 1 miljon för en trea på 89 m2. Hyran ligger på 3972 kr och skulden till föreningen ligger på ca 1500 kr per m2. Alla större renoveringar är gjorda och fastigheten har tilläggsisolerats. Det ger väldigt låga underhållskostnader kommande år och jag kommer bo betydligt billigare här än i någon nyproducerad lägenhet i närheten. Sen finns det dem som vill ha högre standard men då får man som sagt betala för det nu när räntorna stiger.

      Men annars är det som du skriver mest rättvist om nuvarande hyresgäst får betala de egentliga kostnaderna som är under tiden man bor i föreningen. När man räknar på olika avskrivningar ser man vad olika saker kostar över tid. Jag kan dock tycka att många föreningar bör se över hur mycket pengar man har i sin kassa. I och med de senaste räntehöjningarna kostar det mycket mer att hålla kassa än när räntan låg på 1 %. Man kan därför amortera ner på lånen och istället ta nya lån om det behövs till någon ny renovering i framtiden. På så sätt får nuvarande hyresgäster betala en lägre ränta på lånen. Men de får även ta det av det kapitaltillskott som amorteringar ger och på så sätt betala en lägre vinstskatt den dagen de väljer att sälja sin bostadsrätt.

      När det gäller vår bostadsrättförening fokuserar vi på att hålla ner hyran på en låg nivå över tid men även valt att amortera extra. Detta ger en god ekonomi i föreningen och en skälig hyresnivå framöver.

      Tack för kommentar.

      Mvh Slimis

      Radera
  2. Grattis till en tämligen låg boendekostnad får jag väl ändå säga.

    Beträffande matpriser som du nämnde ovan så tror jag inte butiker okynneshöjt alltför mycket. Faktum är att energi är viktig input till matproduktion och sedan transporter av maten. Folket har som bekant röstat fram partier som saboterat hela landets energiproduktion och sedan förnekar detta. Dessutom har samma partier medvetet flerdubblat kostnad för bränsle. Kort sagt, folket får exakt vad de röstat på.
    Mvh investera-pengar.blogspot.com

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Investeraren.

      Som du skriver har kostnaderna gått upp för butikerna. Men sedan lång tid tillbaka är matpriserna i Sverige bland de högsta i Europa och det är närmast ett oligopol när det gäller konkurrens inom detta område då Ica, Axfood och Coop har ca 90 % av marknaden. Det finns betydligt fler butikskedjor i utlandet än i Sverige.

      Tack för kommentar.

      Mvh Slimis

      Radera
  3. Hej ! Sitter också som ordförande i brf. Vi har Nordea, 4 lånedelar. Har redan haft kontakt med flera andra banker. Alla de(seb, shb, länsförsäkringar) hade inga problem alls med att ta över lånedel för lånedel!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Ordförande.

      Jag tror det kan variera beroende på hur mycket lån man har. När det gäller vår förening är den totala skulden under 3 miljoner kronor nu och uppdelad på 5 lånedelar. När jag hört runt är de bara intresserade att ta över hela lånet. Är det en större förening i säg Stockholm med kanske 100 miljoner i lån är det ju en större affär för banken och jag antar de kan tänka annorlunda då och panten på fastigheten kanske kan uppdelas på fler långivare om man väljer att ha lån på flera olika ställen. Hur ser det ut för er när ni nu ska omförhandla era lån framöver? Hur mycket har ni i lån? Väljer ni att binda lånen eller kör ni på rörligt framöver?

      Tack för kommentar.

      Mvh Slimis

      Radera
    2. Hej igen! Ja så kan det absolut vara, vi har runt 35 miljoner och runt 8300 i lån per m2. Alla fyra delar löper ut iår, 2 i november och 2 nu i mars/april. Tanken är att ha allt rörligt och(beror på offerterna som vi ska börja ta in inom 2 veckor) och se om det senare i höst/början på nästa år går ner så man kanske kan fiska upp lägre räntor på längre bindningstider.

      Radera
    3. Hej igen. Hoppas ni lyckas få någon rimlig ränta när ni lägger om lånen. Här har det vart svårt att pruta på räntan så vi har valt att amortera ner på lånen. Återkom gärna vad ni får för ränta från Nordea så småningom. Alltid kul att jämföra. Vårt största lån ligger just nu på 3.7 % i ränta. Men vi ska binda om ett mindre lån den 28:e Februari och på detta lån tror jag kan hamna på drygt 4 %.

      Mvh Slimis

      Radera
    4. Hej Slimis, börjat få in lite offerter. Bla från Länsförsäkringar där bästa är 3-åringen som ligger på 3,13 %

      Radera
    5. Hej. 3.13 låter som en vettig ränta på 3 år. Vi blev erbjudna någonstans mellan 3.6-3.75 för just 3 år. Återkom gärna vad ni valde för bindningstid och vilken ränta ni fick tids nog :-)

      Mvh Slimis

      Radera
  4. Men slimis, är du en av dom som inte kan hålla isär hyres och bostadstadsrätt?
    I hyresrätt betalar du hyra för att få använda bostaden och dess inventarier.
    I bostadrätt betalar du en avgift som skall täcka föreningens kostnader då du redan äger rätten att få bo i bostaden.

    Men tack för informationen att man får dra av föreningens amorteringskostnader, var något jag inte kände till.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Anonym.

      Jag vet mycket väl skillnaden på en hyresrätt och en bostadsrätt. Kul att du uppskattade informationen gällande kapitaltilskott och tack själv för din information.

      Mvh Slimis

      Radera