Fastighetsbolag har överlag gått väldigt bra sedan en lång tid tillbaka och så här idag när det är sämre tider kan man se tillbaka vad som har gått bra och vad som har gått mindre bra.
För egen del följer jag inte alla fastighetsbolag på Stockholmsbörsen. Men det finns de bolag som intresserat mig och jag har tidigare ägt bland annat Hufvudstaden, Wallenstam, Lundbergföretagen.
Det var bara ett par år sedan fastighetsbolag överlag hade goda finanser och stod starka. Belåningen ansågs som låg och detta var något tryggt att äga.
Men så kom höjda räntor och ökade driftkostnader mm och idag kan vi se vissa saker som gick fel.
Jag skrev bland annat om att Mitt förtroende för Wallenstam har försämrats under 2021. Detta efter att Wallenstam hade vart in och köpt aktier för 250 miljoner kronor i SBB för 70 kronor per aktie. Dessa avyttrades sedan för halva priset och Wallenstam tog en rejäl förlust. Det Wallenstam istället borde ha gjort var att amortera ner sin belåning i goda tider. När nu räntan är hög kunde finansieringen sett betydligt bättre ut idag. Men istället spekulerades dessa pengar bort och så här i efterhand var det i alla fall positivt att man sålde i tid men jag funderar fortsatt hur man tänkte när man investerade vid en skyhög värdering istället för att fokusera på sin egen verksamhet.
När värderingarna var skyhöga fortsatte fastighetsbolagen göra dåliga affärer. Både SBB, Balder och Castellum köpte Entra aktier då även det fastighetsbolaget var högt värderat. Detta för lånade pengar som istället kunde gått till att sänka sin egen belåning. I detta fall lyckades iallfall SBB sälja med en vinst men både Castellum och Balder sitter kvar med ett rejält minus i dessa investeringar. Det har ju tom blivit så illa att både Castellum och Balder måste ta in nya pengar. Castellum har iallfall betalat ut utdelning till sina ägare över tid men Balder som aldrig ens betalat en utdelning borde ju kunna stå starkare vid ett sämre ekonomiskt klimat. Men gör man dåliga affärer i goda tider straffar det sig när det blir sämre tider.
Sen har vi SBBs senaste försäljning igår. Man gick in och köpte JM aktier med lånade pengar vid en hög värdering (326 kr per aktie) Igår var man tvungen att dumpa dessa för 148 kr per aktie.
Vi har även för mig flera exempel på hur man sköter finanserna på ett dålig sätt. Jag tänker då på Cibus som har fortsatt att dela ut rejält med pengar även om skuldsättningen är hög. Man håller i utdelningen samtidigt som man gör en riktad emission och tar in pengar. Även här kunde man vart lite mer försiktig i goda tider genom att delat ut lite mindre pengar och istället stärkt ekonomin för sämre tider.
För egen del köpte jag Hufvudstaden när det var hausse gällande fastighetsbolag då priset var attraktivt. När alla andra fastighetsbolag tävlade om att ta mest risk och dela ut mest pengar halverade Hufvudstaden sin utdelning och fortsatte behålla den lägsta belåningen bland våra svenska fastighetsbolag. Nu har inte Hufvudstaden vart någon raket men för egen del ser jag deras strategi betydligt mer sund än sektorn risktagande överlag. Även om Hufvudstaden inte delar ut så mycket pengar ser vi iallfall ingen nyemission eller kris här.
Framöver får vi hoppas att det blir bättre tider för våra fastighetsbolag. Vi får hoppas att denna kris ger lärdom hur illa det kan gå när man lånar för mycket pengar och att man tids nog blir mer försiktig i framtiden.
Hur ser ni läsare på fastighetsbolagens risktagande över tid?
Hej, överlag är det bedrövligt risktagande men förståeligt när pengar var gratis och ingen förstod bättre.
SvaraRaderaNågot fastighetsbolag kommer troligtvis få så stora problem att det blir uppköpt eller värre kommande år.
Själv har jag alldeles för många fastighetsbolag i portföljen men nu är det bara att rida ut stormen och önska att det blir bättre framöver.
Trevlig helg!
Hej Anonym.
RaderaÄven om räntorna var låga tidigare och alla stjärnor stod rätt till har ett fastighetsbolag alltid möjligheten att vara mer försiktig framöver när det gäller ekonomin. När det nu blivit sämre tider är det inte roligt för aktieägarna när utdelningen måste ställas in och att det även krävs tillskott av pengar till vissa fastighetsbolag.
Ser man att det börjar se riktigt illa ut är det ju bättre att ta tag i problemet direkt och att även ta problemet på allvar. Jag tycker bland annat att Roger Akelius agerade bra genom att säga som det var i Castellum. Dra in utdelningen för att slippa gå i konkurs. Så här i efterhand kan man fundera på om det var rätt att dela ut så mycket pengar varje år när nyemissionen motsvarar många tidigare års utdelning.
Jag sitter själv som ordförande i vår bostadsrättförening och har sett hur alla kostnadsökningar smygit sig på men i år har de skjutit i höjden. Som utomstående kanske man främst tänker på att det är ökade räntekostnader som drabbat fastighetsbolag. Men det är så mycket mer än bara ökade räntor. I år har priset på vatten stigit 25 % och det har stigit mycket även tidigare år. Även avgiften för sophämtning har ökat 25 % i år. Fjärrvärmen är upp drygt 10 % och även den avgiften har ökat rejält de senaste åren. För de som inte bundit elpriset har även det slagit hårt de sista åren och sen har vi de indexerade kostnadsökningarna som slagit extra hårt pga den höga inflation. Då tänker jag på fastighetsförsäkring, tv avgifter, fastighetsförvaltning.
Just nu hoppas många på en räntesänkning och detta skulle givetvis hjälpa våra fastighetsbolag. Samtidigt har vi den lägsta arbetslösheten på 14 år och jag tror vi behöver se en ökad arbetslöshet och sämre tider för att se sänkta räntor framöver. Detta givet den höga inflationen som är just nu. Tidigare sänktes räntorna även om arbetsmarknaden var stark. Skillnaden då mot nu var att inflationen var låg och det krävdes räntesänkningar för att få upp inflationen. Nu behöver den fortsätta komma ner.
Men saker och ting kan förändras framöver och många fastighetsbolag har tappat rejält de sista året. Det är ju vid kriser man brukar kunna göra de bästa affärerna och troligtvis kan en investering i rätt fastighetsbolag bli bra på lite längre sikt. Jag skulle själv kunna tänka mig gå in i Hufvudstadens aktie igen men skulle då vilja se ett något lägre pris än idag. Hufvudstaden har klarat sig ovanligt bra med tanke på hur dåligt sektorn i övrigt har gått. Men sen gick ju Hufvudstaden mycket sämre än sektorn i övrigt tidigare så man kan se det som lite revansch nu i sämre tider.
Tack för din kommentar och trevlig Söndag.
Mvh Slimis
Castellum är ju ett bolag som kommit till vid förra fastighetskrisen 1992-1994, Då 1000 tals fastighetsbolag gick omkull och slogs ihop av bank och stat som sedan såldes ut till hugande spekulanter. Samma Hufudstaden men det var ju krisen på 30talet. Så fastigheter kommer det nog alltid att spekuleras vilt i. Akelius klarar sig alltid han är ju väldigt sparsam med utdelning samma med herr Lundberg. Tycker bolag som tex Balder som investerar sina pengar å där totalavkastningen är duktig, Samt bolag som delar ut lagom mycket pengar. Sen kan ju inte bolagen i swedala lägga pengarna på hög i tiotals år för att det KAN bli sämre tider. Då nyper staten dom
SvaraRaderaHej Anonym.
RaderaJag var inte gammal i början av 90-talet. Men har hört talats om denna kris. En gammal flickväns föräldrar köpte hus på den tiden. Sen kom högre räntor och ökad arbetslöshet. De fick sälja till förlust och betalade sedan av blancolånet på 20 år. Lägenheterna här i området gick från 400 000 kr ner till 0 när det var som värst. Som sagt så kan det inte vart kul när det var som värst. Har läst om Hufvudstaden och som du skriver och de har klarat sig bra i snart 100 år. Helt klart imponerande. Jag håller med om att bolag lär göra något bra med pengarna och inte lägga dem på hög. Man kan ju investera dessa pengar i bolaget, amortera ner lån, göra förvärv eller dela ut dem. Men precis som med sin privatekonomi är det ju bra med en liten buffert om det som man inte tänkt ska hända händer. Har man tex förvärvat något är det ju tråkigt att behöva sälja detta till ett betydligt lägre bara för att man är i ekonomisk knipa. Har man istället en sund ekonomi i bolaget kan man ju dra fördel av det i sämre tider. Sen har vi det här med prognoser. Enligt tidigare prognoser skulle räntan vara låg till iallafall 2024. En lärdom av detta är att inte lita på alla dessa prognoser. Det kan alltid ändras och bli som man inte tänkt sig.
Tack för kommentar.
Mvh Slimis