Hufvudstaden Delårsrapport januari-september 2023

 Idag rapporterade mitt största innehav Hufvudstaden för de tre första kvartalen 2023 och resultat kom in enligt följande:

• Nettoomsättningen från fastighetsförvaltningen var 1 515 mnkr (1 365), en ökning om 11 procent. Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighetsförvaltningens nettoomsättning 1 654 mnkr (1 515).

• Fastighetsförvaltningens bruttoresultat ökade med 13 procent och uppgick till 1 030 mnkr (914). Inklusive koncerninterna hyresintäkter var fastighetsförvaltningens bruttoresultat 1 169 mnkr (1 064).

• Periodens resultat efter skatt uppgick till -1 585 mnkr (1 053), motsvarande -7,83 kronor per aktie (5,20). Minskningen förklaras av negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet. 

•Fastighetsbeståndet marknadsvärderades till 47,5 mdkr (49,5 vid årsskiftet), vilket ger ett långsiktigt substansvärde (EPRA NRV) om 188 kronor per aktie (201 vid årsskiftet). Periodens orealiserade värdeförändringar i fastighetsbeståndet var -2 854 mnkr (495). 

• Soliditeten uppgick till 59 procent (61), nettobelåningsgraden till 21 procent (18) och räntetäckningsgraden var 5,2 gånger (8,0). 

• Hyresvakansgraden vid periodens slut var 8,8 procent (7,8). Exklusive pågående utvecklingsprojekt uppgick hyresvakansen till 5,7 procent (5,1). 

Viktiga händelser under tredje kvartalet

I Bibliotekstan har den återuppbyggda fastigheten Vildmannen 7 invigts. Bakom den bevarade fasaden finns en unik och modern byggnad inrymmande främst kontor och butiker. 

I ombyggnadsprojektet i fastigheten Hästhuvudet 13 har Simon Kucher och HCL Tech tecknat hyresavtal för cirka 900 kvm respektive cirka 550 kvm kontor. 

Beslut har fattats att NK-varuhusen ska bli kontantfria. Andelen av den totala försäljningen som sker med kontanter är låg. Beslutet stärker även tryggheten och säkerheten.

Skönhetsvarumärket Charlotte Tilbury Beauty har lanserats på NK och på entréplanet i NK-varuhuset i Stockholm öppnar CAIA Cosmetics sin första fysiska etablering. CAIA Cosmetics är ett av Europas snabbast växande skönhetsvarumärken och pop-up butiken kommer finnas i ljusgården. 

På herrplanet i NK-varuhuset i Stockholm har avdelningen NK Man utvecklat konceptet och utökat den förhyrda ytan. 

På gatuplan i gallerian Femman i Göteborg omflyttar baby och barnklädeskedjan Newbie till en ny större butik.

Kommentar från VD Anders Nygren gällande q3 2023

Det tredje kvartalet visar en fortsatt stabil marknad för kontor i attraktiva citylägen. Vi märker att uthyrningsprocesserna är något mer utdragna, men flera nya kontrakt har tecknats i Stockholm. På kontorssidan har vi dessutom fått det glädjande beskedet att vi befäster vår förstaplacering bland storbolagen i årets Nöjd Kund-undersökning. Vår låga riskprofil ger oss trots det högre ränteläget en stabilitet och möjlighet att fullfölja våra utvecklingsprojekt. Ett av dessa projekt är Vildmannen 7 som i augusti stod klar för invigning. Merparten av lokalerna är redan uthyrda till verksamheter som bidrar till att stärka Bibliotekstan som marknadsplats. Omvärldsläget är utmanande för detaljhandeln med hög inflation och stigande räntor. Däremot ser vi att de vakanser som uppstår på våra attraktiva marknadsplatser hyrs ut relativt snabbt till nya koncept. Uppmärksamheten och kundflödet för CAIA Cosmetics pop-up butik i NK-varuhuset i Stockholm har varit exceptionellt. Det är ett bra exempel på hur fysisk och digital handel kompletterar varandra.

Vill ni läsa hela rapporten kan ni göra det här:

Mina egna reflektioner gällande rapporten:

Denna rapport kom in strax över förväntningarna och även om man alltid hoppas på lite till är jag nöjd med rapporten om vi ser till omständigheterna. När det gäller hyresmarknaden i Stockholm omförhandlades totalt 41800 kvm med en hyreshöjning på ca 1 %. Det är ingen jättehöjning men hyrorna är redan förhållandevis höga när det gäller lokaler i CBD läge (Central Business District) och historiskt har det vart perioder då hyrorna sjunkit under riktigt dåliga år. Så det är positivt att vi ser svagt stigande hyror samtidigt som Hufvudstadens lokaler i Stockholm är fortsatt väldigt eftertraktade. 

När det gäller Göteborg var vakanserna något högre och så har det varit under en tid. Vad jag förstår har det byggts en hel del nya kontor mm under de senaste åren och det har dragit upp vakanserna överlag.

Förövrigt fortsätter Projektet Johanna i Göteborg och allt verkar gå enligt plan och detta projekt kommer vara klart runt årsskiftet 25/26. Detta projekt omfattar totalt ca 44000 kvm bruttoarea och den uthyrningsbara ytan räknas med att öka med ca 11600 kvm.    

En annan positiv händelse är att Vildmannen 7 i Stockholm nu är i stort sett färdigställd. Fastigheten är i stort sett fulluthyrd och kommer bidra med fina kassaflöden framöver. För er som inte vet brann denna byggnad 2017 och en stor del av byggnaden förstördes. Den är nu äntligen återställd och jag tycker fastigheten verkar väldigt fin. 

Ser vi på räntekostnaderna betalar nu Hufvudstaden 5 % för 52 % av sin lånestock. Men genomsnitt räntan ligger på 3.3 %. Den genomsnittliga räntan har sakta men säkert höjts nu på senare tid. Vi får hoppas att räntesänkningarna kommer igång under 2024. Men Hufvudstaden har fortsatt en väldigt låg belåning och har fortsatt råd att bygga nytt även nu i sämre tider. Jag gillar att Hufvudstaden satsar när många andra fastighetsbolag tyvärr tvingas sälja av i dessa tider. 

I rapporten kan vi även läsa att Hufvudstaden intar förstaplaceringen inom kategorin "Kontor och handel" i GRESB:s internationella hållbarhetsranking. För tredje året i rad erhålls 93 poäng och 5 av 5 möjliga stjärnor. Jag tycker Hufvudstaden är ett föredöme på detta område.

(GRESB) utvärderar årligen fastighetsbolagens hållbarhetsarbete inom miljö, social hållbarhet, styrning och uppföljning.

Hufvudstaden har även branschens nöjdaste kontorshyresgäster och vinner NKI för sjätte året i rad i kategorin storbolag. 

Ser vi framåt tror jag Hufvudstaden fortsätter utvecklas stabilt och det är glädjande att de har kommit med flera positiva nyheter detta kvartal. Som jag skrivit tidigare ser jag inte Hufvudstadens aktie som någon raket. Men jag tror ändå aktien kan ge en skälig avkastning till låg risk kommande år. Jag tror dock inte man ska räkna med så höga utdelningar kommande år då Hufvudstaden i första hand är försiktiga med sina pengar men sen investeras det mycket i deras fastigheter just nu. Förhoppningsvis kan utdelningen höjas lite mer på sikt när projektet Johanna är klart. Jag se fram emot hur kvarteret Johanna kommer bli på sikt och hoppas givetvis på ett bättre 2024 för Hufvudstaden.

Aktien handlas fortsatt med en stor substansrabatt (Ca 33 %) och på sikt lär fastighetsvärdena vända upp igen och då är min tro att substansrabatten åter kommer minska. För den tålmodige ser jag fortsatt Hufvudstaden som en fin investering på sikt och kanske ökar jag på lite i slutet av månaden om aktiens pris håller sig på nuvarande nivå. 

Det var allt för nu.

Hur ser ni läsare på Hufvudstadens Q3 rapport 2023?